英國買樓物業如何轉移

㈠ 求英國倫敦買房攻略

這些年，在英國買房投資置業的人越來越多了，對於「初出茅廬」的新手投資客來說，那些跟房產投資的專業術語，你都知道多少呢？

在投資買房的時候，我們也經常會碰到各種各樣的術語，比如Yield、ROI...不懂這些專業術語，可能會吃虧哦～

今天，帶大家了解下這些跟房產投資有關「專業詞彙」到底都是什麼意思！

回報率（Yield）

回報率，一般以一個百分數的形式出現。計算方式：年租金總額/物業價值，

當然，這個回報率，只是一個最基本的毛回報率（Gross yield），也就是說，這個回報率是沒有計算任何支出的，像是稅費、管理費等等。這樣一來，如果出現文章開頭的三個數字都增長的情況，就很明顯是：房租增長的速度比房價增長的速度要快。

當然，除了簡單算一個Gross yield，我們還需要知道的是一個凈回報率（Net yield）：

凈回報率=（年租金總額-支出）/物業價值。

這個值，我們就是用來衡量一個物業投資最實際的一個回報情況。英國，房東只做Buy to Let買房出租的投資的話，只需要日常付物業費和地租就好，大頭相對是物業費，每個區塊每個項目不一樣，是否包含健身房游泳池等等都會表現在物業費上，所以凈回報率也可以在知道這些成本詳單後算清楚。

Yield on Debt

這個是與貸款有關的收益率：Yield on debt=年租金總額/剩餘應還貸款總額。

這個數字可以反映出租金的收益和貸款之間的關系，可以讓我們了解到我們的租金收入和貸款成本之間的關系。

假設租金不變，如果貸款利率越高，那這個數值就越小。這個對於那些使用浮動利率貸款產品的投資者會很有用，因為一旦利率增長，那麼相應地剩餘應還貸款的總額就會增長，那要保持同樣的Yield on debt，就需要相應地提高租金的價格。

投資回報率ROI

投資回報率（ROI）是指通過投資而應返回的價值，即企業從一項投資活動中得到的經濟回報。它涵蓋了企業的獲利目標。利潤和投入經營所必備的財產相關，因為管理人員必須通過投資和現有財產獲得利潤。

在地產中，投資回報率的計算公式為：ROI=年租金綜合/總投資額（貸款首付、各種附加費用、改造費等等）。

顧名思義，這個數字就顯示出我們的收入跟投入的一個比值，常用來比較不同理財產品之間的差異。

打個比方，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元/平方米，也就是：這個商鋪要是買下並成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金。

那，它的投資回報率將是多少呢？

套用上述計算公式計算一下：

這個物業的投資回報率=2萬元×12/200萬元，通過計算得出這套物業的投資回報率將是：12%， 要是這個投資者轉手放出，並以215萬元成交，那麼它的投資回報率=(215-200)/200，通過計算得出這套物業的投資回報率將是：7.5%

給大家帶來一個案例

A先生有100萬用來投資買房，現在他有兩個投資選擇：

1.全款買一套房；

2.貸款買四套房，每套房價值100萬，首付25%。

他該怎麼選擇呢？

如果去除所有其餘花費的影響，我們假設所有房子的租金都為每年10萬，那麼用方法1的投資方式的投資回報率就是10%；而方法2投資方式的投資回報率就是10*4/100=40%。為長遠打算，選哪個更好就顯而易見了。

現金流（Cash flow）

現金流是指投資項目在其整個壽命期內，所發生的現金流出和現金流入的全部資金收付數量。

現金流量是現代理財學中的一個重要概念，在現金流量表中，將現金流量分為三大類：經營活動現金流量、投資活動現金流量和籌資活動現金流量。而對現金流量分析具有以下作用：

1、對獲取現金的能力作出評價；

2、對償債能力作出評價；

3、對收益的質量作出評價；

4、對投資活動和籌資活動作出評價。

在房產投資中，現金流的計算公式為：每月的現金流=月租金-每月固定支出（貸款利息、出租中介服務費、保險費等）。

這個值不是一個百分數，而是一個在不算稅費和維修費用之前，這個房產投資每個月能賺的錢。

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㈡ 如何在英國購買房產呢英國買房流程是怎麼樣的呢

在英國，購房主要由以下幾個步驟組成：
一、協商房價。買家對選中的房產出價，經過與賣家的反復協商，買賣雙方敲定最終成交價格;
二、房屋評估鑒定。房屋評估鑒定師將對房屋的建築結構，目前狀況和安全系數等做出詳細的報告總結;
三、查證房屋所有權的注冊登記檔案。買方律師在國家地產登記局查證該房屋所有權的注冊登記檔案是否屬實;
四、簽署合同。如果房屋的注冊登記檔案和房產實地背景資料都沒有大的問題，買方和賣方律師將著手起草房產買賣合同，合同條款內容都按照規定有章可循。雙方一旦簽署了合同，房產交易就將受到法律保護。通常買家會在此階段向賣家支付房價的5~10%做為押金;
五、房地產交易的完成。絕大多數私人協約式交易的房產，從簽署合同到最後的交易完成，即交付房款，通常需要1個月的時間。在這段時間里，買家一般會為新房做准備;銀行也會利用這段時間把購房者申請的貸款轉賬給買方律師，最終經過賣方律師，進入賣家的賬戶。買家的名字也會隨後記錄在國家地產登記局的注冊登記檔案里。

㈢ 英國房產購買問答

想在英國買房，那麼你肯定有很多的問題想要了解清楚，所以我准備了英國房產購買問答，以下是關於購買英國房產和投資英國房產的常見問題，來看看吧。

1.在英國買房用不用出示相關文件證明財產來源?

這不是必要的。但是在英國，所有的執照律師都必須按照法律確保他們的客戶未通過非法洗錢犯罪活動而獲得的利潤來購買或投資房產，因此他們必須「了解他們的客戶」，確保私人買主的合法身份，並審查他們的公司章程和經營狀況。私人購買者同時需要出示帶有永久居留地址的銀行對賬單。律師也可能會問及購買房產的財產的來源。如果在交易的任何階段財產來源的合法性遭到質疑，律師都有義務通知相關法律主管機關。否則，他們將可能被吊銷律師執照，甚至承擔法律刑事責任。

2.在英國購買房地產，我用不用擁有一個英國的銀行賬戶?

如果是現金購買房產，就不需要。只有當涉及到按揭貸款購房的時候，購買者才需要有一個英國的銀行賬戶。但從方便今後投資和出租的角度，我們建議您開設一個英國銀行賬戶。

3.英格蘭是否對房產徵收年度稅?

和其它有些國家不同，英格蘭不對房產徵收年度稅。不過，無論是房子的業主還是租客都要向當地政府上交市政物業稅(Council Tax)，這主要包括警察、學校和街道清潔的費用。每個行政區域根據情況自己決定此項稅款的具體數字，可以從每年600到2500英鎊不等。

4.在倫敦購買古老的「受保護建築物」有什麼優缺點?

有一些客戶起初擔心位於倫敦的一些有歷史的古老建築穗並升物，擔心它們的結構安全沒有保障。他們因此只傾向於那些新型公寓。然而，英國政府對他們建築遺產的保護極為謹慎，他們總是更傾向於對舊房子的翻新整修、而不願把他們推翻再建造新的建築。同時，也有客戶擔心歷史長久的住房沒有足夠的停車空間。實際上來到英國您就會發現，這里高度發達的公共交通根本用不上私家車。另外，倫敦市政府推出進入市中心要交「交通擁擠費」的政策也鼓勵了人們盡量使用公共交通和蔽好計程車。古老的受保護建築物恰恰代表了這個城市的歷史、性格和它獨有的魅力。站在房產價值和投資的角度，受保護建築物往往都有較高的市場價值，同時提供相對較大的升值空間。

5. 請告知在倫敦購房後，其水、電、煤氣的費用是多少?

很顯然，這和住在房產內的人數和日常使用這些資源的習慣都有關。我們在這里給出一個例子，這是一個典型擁有三個卧室的四口之家的日常消費：

· 煤氣--30-60英鎊每月

· 電--30-60英鎊每月

· 水--200-400鎊一年

· 財產保險--30英鎊(或以上)每月

· 互聯網(ADSL)--12英鎊每月

· 電話--12英鎊每月基本租金+通話費用

· 電視執照(強制性)--130英鎊一年

· 衛星/有線電視--15英鎊每月，打包服務

· 此外還有市政物業稅(各地高低不等)

6. 非英國籍人士能否購買英國房產?

可以。英國政府對購買者既沒有居民或公民的身份要求，也沒有簽證方面的特別規定。

7. 在中國可否對英國房產進行買賣或出租?

可以。99%的英國房產買賣通常需通過律師辦理交接及相關手續。客戶可選擇在中國委託律師，也可親自前往英國委託律師辦理買賣手續。關於租賃，客戶可在中國委託我公司對其名下英國房產代理出租和管理;也可自行選擇其他類似的房產持牌中介代理出租和管理。除此之外，客戶也可自行在中國，英國或是其他任何地方對其房產進行出租。

8. 購買英國房產可以移民到英國嗎?

目前英國的移民申請手續是通過計分制來完成的。英國移民局不會只因為非英國籍人士在英國購置房產而給予簽證或批准入籍移民。但是在簽證/移民的申請表中，申請人需向移民局提供本人的居住情況，其中包括是否有購入房產等。購入英國房產將有助於向移民局證明申請人對於英國的居住意願，經濟實力，以及移民後無需向英國政府申請政府救濟房等，從而對簽證，永居及入籍的批准起幫助作用。個人購入英國房產並進行出租，其出租收入可作為個人收入，獲得移民計分制申請的分數。

此外，盡管英國的移民政策已大幅收緊，新的英國聯合政府對於投資移民還是持開放態度。英國政府在收緊其他移民類別的同時，大幅放寬投資移民簽猜老證限制，鼓勵海外投資者來英國投資定居。新的投資移民從2011年4月開始實施，如果投資額達1000萬英鎊，兩年即可獲得永久居留權。而投資500萬英鎊的人，則可以在三年後獲得永久居留資格。

9. 投資海外房產是否安全?

英國及歐洲國家的房產市場是一個成熟穩定的市場，在房產買賣的過程中，買賣雙方無需見面，全部交易過程通過房產代理及雙方的律師來進行。整個過程受到法律的保護。買賣雙方的房產代理及律師都會從專業的角度出發，為自己的客戶爭取最大利益。購房資金必須在確認交易後，由買方直接匯入買方律師行的銀行賬戶，只有買方律師確認所有的法律手續已完成，才會將資金轉給賣方律師行。現金交易是不允許的。房產律師必須有房產專業資格及專業保險，如果在交易中出現任何錯誤給客戶帶來損失，客戶可以投訴律師行，並將得到相應的保險賠償。

英國所有的房產在國家土地局有電子注冊，任何人都可以通過國家土地局進行房產信息的查詢。房產交易完成後，買方律師將幫助您向國家土地局進行登記。登記完成，您即成為房產的法定擁有者，即使丟失了房產證書，也不會對您的所有權產生任何影響。

10. 中國人是否可以在英國申請房貸?

目前不是所有的金融機構都可以向海外人仕提供房貸。

此外，由於海外人仕在英國沒有信用歷史，貸款利息通常會高於英國居民。

11. 英國房屋產權的特點是什麼?

英國房屋產權分為以下三類：

·永久產權(Freehold)：業主對土地及土地上的一切不動產，包括土地、房屋建築、樹木及地下資源擁有永久性所有權。此產權不適用於公寓房。

·租賃使用權(Leasehold)：業主在租賃期或者使用年限內擁有房屋及周圍活動場所佔用土地的使用權。目前最長的租賃期為999年。業主需要在租賃期到期前向土地所有者購買延長年限。

·共享型永久產權(Share of Freehold)：這類房產一般指由原來的獨立住房改造為公寓式住房。業主在賣房時同時將土地永久使用權出售。

12. 英國房產的類別有哪些?

英國最主要的房產類別有：獨立式別墅、半獨立式洋房、並聯式洋房、公寓房、平房。

獨立式別墅：英文為Detached House，獨門獨院，沒有相鄰的建築，前、後獨立花園及私家車庫。

半獨立式洋房：英文為Semi-Detached House，半獨立式，只在一側有相鄰的建築，通常有自己的前後花園。

並聯式洋房：英文為Terraced House。通常是三個以上的洋房並聯成一排。

公寓房：英文為Flat或者Apartment。樓房中的一個單位，分為獨立式或者復合式。

平房：英文為Bungalow。為單層獨立式或半獨立式建築。

其他房產類別還有村舍房、谷倉改建房、梅夫斯式洋房等。

村舍房：英文為Cottage。通常指面積不是很大，但非常具有風格及獨特設計的郊外別墅。多數為大塊的石頭砌成的，價格相對昂貴。

谷倉改建房：英文為Barn Conversion。是目前英國本地人的最愛。是將舊谷倉改建後的現代建築。保留了谷倉的特色，包括高天花、暴露的房梁、還有舊式爐灶等。

梅夫斯式洋房：英文為Mews House。17-19世紀老式房改建的建築，非常昂貴，通常在一些大城市的窄小街道上。

13. 英國購房的主要費用有哪些?

房產評估及調查費：1000英鎊左右

律師費：800至1000英鎊

房貸申請費：600英鎊左右

土地局注冊費：100英鎊左右

印花稅：

房價為￡125,000及以下免印花稅。

房價為￡125,000 至￡250,000，印花稅為1%。

房價為￡250,000 至￡500,000，印花稅為3%。

房價為￡500,000及以上，印花稅為4%。

14. 英國購房的流程是怎樣?

選擇合適的房產後，通過房產中介向賣家出價，進行價格談判，如果雙方對交易價達成一致。則交換雙方律師信息，開始進入法律程序。

如需要貸款，則與銀行簽訂貸款協議，銀行開始進行房產價格評估及質量檢查。

與律師簽訂代理協議，交納律師服務訂金。律師將開始安排其它房產調研，包括地域調研、環境調研、排水系統調研、土地注冊調研等。

如果所有的調研結果都正常，雙方律師將商定交換合同的日期。

支付房產交易保證金(通常是房價的10%)，保證金直接支付到買方律師的銀行賬戶，由買方律師轉給賣方律師，再轉給賣方。保證金一旦支付，交易雙方如有任何一方要求取消交易，必須向對方提供賠償。

雙方律師最後確認所有的文件，並且准備交換交易合同，如果有銀行貸款，律師將通知銀行安排放款，通常銀行需要10天左右的時間。

買方必須在合同交換日前3天將剩餘房款及律師費用打到律師賬戶上。

買方律師收到銀行貸款及買方支付的房款後，與賣房律師交換合同，同時將全款轉給賣房律師，由賣房律師轉給賣主，於一天內完成交易。房產中介向買方提供房屋鑰匙。

買方律師將向土地局進行房產注冊，約於1-2個月後，將房產證提供給買方。

㈣ 中國人在英國買房注意事項

1、在進行英國購房的時候，-首先就是要證明自己的財產來源渠道是不是正規場所。所有相關的財產證明都是需要進行提供的，對方認證之後才能更好的進行下面購房的相關手續。英國購房所有的辦理都是通過律師來完成的，因為他們最信賴律師。

2、在英國購房帶上律師是比較正常的，他們會根據對方提供的相關資料來對彼此有壹個充分的了解和認識。關於你提供的銀行賬戶和證明也會確實的進行相關的調查。壹般是正規的都不會有什麼問題。賬戶上面的問題，看你在支付房產費用的時候是通過什麼樣的方式來進行的。

如果是現金就不需要開設賬戶，但是如果是通過貸款的形式來進行，就要重新開戶。

3、英國買房也是需要交納相關的房產稅的。這些稅費的狀況你還是需要了解壹下如果你是在倫敦進行購房的話，相關的生活水電氣等費用還是要了解壹下是比較好的。國外購房大部分都是通過繳納房產稅來實現使用權的。所以相關的稅費壹定要按時的繳納，如果出現越期的行為就會被沒收。

(4)英國買樓物業如何轉移擴展閱讀：

1、納稅主體

對房產稅納稅人的界定，不同國家和地區有不同的規定，英國房產稅房產稅的納稅主體既包括房屋所有人也包括房屋的承租人。英國住房財產稅納稅人是年滿18歲的住房所有者或承租者，包括完全保有地產者、住房租借人、法定的房客、領有住房許可證者和居民以及住房所有者。

2、徵收范圍和征稅對象

徵收范圍：英國在房產稅的徵收上僅對城市的房產征稅，農村是不徵收房產稅的。

征稅對象:大部分國家都是包括住宅用房和營業用房。

英國對不動產保有環節課征的房地產稅種，包括住房財產稅和營業房屋稅兩種。

需要提醒的是英國住房財產稅（或譯為市政稅、家庭稅），是對房產所有者或承租人使用的土地、房屋等不動產按照評估價值的一定比例征稅，是地方政府的重要稅收的收入來源。

㈤ 中國人在英國買房的流程是怎麼樣的

僅供參考，來源：

英國購房流程

初步了解和咨詢

• 顧客和我們顧問確定購房目的，預算范圍，意向投資地域，房產類型，意向購買時間和交付時間。

• 英國安爾法按照客戶的要求提供房產信息和置業方案。

• 英國安爾法根據顧客的選擇提供樓盤信息，戶型圖，樓盤細節書，房價信息。

• 根據要求，英國安爾法可以安排免費的貸款評估及相關後期資料准備。

深度了解和看房

• 聯系安爾法當地辦公室，安排同事陪同實地看房。

• 如意向確定，英國安爾法安排可安排資深的樓宇勘察師實地勘察。

• 進行房屋價格商議，還價。

購房過程

• 客戶提供購房所需的材料。

• 英國安爾法安排客戶選擇專業注冊律師，全程依據英國相關法律代表客戶進行房屋買賣, 簽訂律師委託協議。

• 客戶在律師/經紀人的指導下簽定購房合同。

• 簽訂購房合同21天內繳納10%房屋首付款。

• 律師歸納出尾款總數。

• 客戶與律師商議交房日期，安排尾款交付。

• 申請貸款：客戶支付首付及律師費與貸款銀行安排貸款手續（需在交房前3-5個月前開始准備）。

• 聯系貸款銀行在交房當天/之前，安排放款。

確認驗收

• 合同完成後，獲取房屋鑰匙，英國安爾法可以安排代客戶驗收房子，安放鑰匙。

• 代表律師協助買家上繳印花稅，在土地登記局登記房產，買家獲得當局出具的房產權證書。

售後服務

英國安爾法為客戶安排安家、物業管理、法務、稅務等後續服務。

㈥ 誰知道國外如何進行小區物業管理

強烈要求:取消落後的物業公司管理小區模式，大力提倡:建立現代化小區自治物管模式。
物業公司管理小區的權大錢多，能夠搞定社會各方面的關系。而小區業主委員會權小沒錢，得不到社會各方面的支持。物業公司是企業性質是以盈利為目的的，存在強收費弱管理，服務不到位問題。經常發生收取物業費難的問題，當矛盾激化時，業主不交物業費物業就斷水、電、氣、暖，不準業主裝修材料車輛進入小區大門。甚至發生物業指使保安暴力對待業主，更嚴重的是有些物業公司涉黑惡勢力來對付業主走向了犯罪道路。因此，物業公司與業委會和業主之間存在著先天性的對抗矛盾，難以解決。
建議小區物業管理進行改革:提倡由小區業主自治管理。
現在小區所有的物業管理並不是物業公司全是自已做的，也做不了。而是要找社會各行各業專業單位和個人來做。所以，小區業委會可聘用專業物業管理人才為物管顧問，成立自已的物管團隊更換掉物業公司。
建議:在開發公司售房後的前期(3年內)小區物業管理由開發公司負責(或聘請物業公司管理)，在售房3年內(前期物管)不得收取物業費，並且要解決好開發公司建房遺留下的各種問題。3年期滿，開發公司必須申請"移交該小區物業管理"報告交給住建主管部門批准，否則停止售房。由住建主管部門通知街道、社區負責成立該小區第一屆業主委員會，並負責組織業委會委員們進行專業物管培訓教育後接收小區物業管理。街道、社區負責對該小區業主委會進行督查監管，實行小區業委會自治管理的模式。 在街道、社區指導下制定出業主委會收取物業費的標准，制定業委會委員的工資福利待遇。實行業委會全面負責小區日常管理:由業委會聘用專業物業管理顧問及工作人員，不得招聘物業管理公司單位進行全面管理。業委會在專業分類管理方面可實行招標制: 例如在安保方面聘保安公司，在清潔衛生方面聘保潔公司，在維修方面請各專業維修單位，在綠化方面請專業綠化單位。這樣的管理既專業做的好又省錢，也不存在業委會和業主與物業公司之間的矛盾。
小區在街道丶社區部門的指導下，對業委會進行定期換屆選舉。業委會要建立網路"業主自治群「，及時收集業主們的合理化建議和議建，更加有利於小區管理。業委會收取大量的物業費丶廣告費丶停車費等資金，除了用於小區業委會委員以及物業管理顧問和工作人員的工資福利待遇，用於各種物業維修費、辦公費、管理費、稅費等費用。剩餘的大量資金永遠留存在小區業委會，可用於規劃美化小區、增添設施、改善小區居住環境，也可以降低物業費收費標准，做到取之於業主用之於業主，體現小區業委會是鐵打的營盤流水的兵，讓肉爛在小區業委會大鍋里。使廣大業主們共同受益，促使業主能主動按時交納物業費。真正實現文明和諧、清潔衛生、安定困結，利國利民的"現代化小區業主自治管理"模式。
另外，關於 "去消物業公司將會造成全國700多萬物業管理人員的失業?"問題。
答案是:
700多萬各行各專業的物業管理人員將被小區自治管理的業委會轉換全部聘用了，不會造成大量物管人員失業的問題。讓黑心的物業公司老闆失業，失去了巨額利益，讓這些巨額利益永遠造福於本小區業主自已。

㈦ 在英國買房的流程是什麼有什麼注意事項

英國政府不限制海外買家購買英國房產，也允許海外買家在英國貸款買房。買家選好房後可以支付定金預留房屋，同時需要聘請持房產牌照的專業律師。律師會幫助買家完成之後購房流程，包括：調查房產、擬定合同及確認簽約時間、做房產交割及房屋登記等。如果買家貸款購房，就需要把握購房時間。

圖為倫敦一驗房師正在檢查一二手房廚房的狀況

2.買房後多長時間能夠拿到鑰匙？

英國絕大部分新房都是期房，所以房產交割時間長，普遍在簽合同後的一年左右；而二手房是現房，合同簽署後就可以交割房產了，很快就可以拿到鑰匙。

3.買房需要開立英國銀行的賬戶嗎？

如果是現金全款購房就不需要開立賬戶，如果貸款買房，需要在簽約前就開好賬戶。

打算在英國貸款買房的買家，應注意提交貸款申請的時間。建議買家在確認自身具有貸款資質後，再進行其他交易流程。

資料來源：英國政府官網（GOV.UK）、中國銀行（英國分行）