中國地產泡沫是哪個城市

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B. 泡沫經濟的歷史

17世紀荷蘭發生鬱金香狂熱。
17世紀日本江戶時代的元祿泡沫經濟。
18世紀英國的南海公司泡沫經濟（南海泡沫事件）。這次事件成為泡沫經濟的語源。
大蕭條。
1980年代日本泡沫經濟
1994年墨西哥為主的中南美洲泡沫經濟
1997年亞洲金融危機
1999年- 2000年美國互聯網泡沫經濟
約2000年以後至今 - 中國房地產泡沫經濟，一般認為在上海，北京，廣州，深圳等一線城市中表現明顯。
2003年 - 美國為主的全球房地產泡沫經濟
2007年- 美國為主的全球金融海嘯經濟 - 次貸危機 美國房地產泡沫：7.5萬人的城市竟出現2.5萬名地產經紀人，1926年破碎，間接引發上世紀30年代世界經濟危機。
20世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。
佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶涌澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是「今天不買，明天就買不到了」！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。
然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的「麥當勞教父」雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。 日本泡沫經濟是日本在1980年代後期到90年代初期出現的一種日本經濟現象。根據不同的經濟指標，這段時期的長度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。這是日本戰後僅次於60年代後期的經濟高速發展之後的第二次大發展時期。
這次經濟浪潮受到了大量投機活動的支撐，因此隨著90年代初泡沫破裂，日本經濟出現大倒退，此後進入了平成大蕭條時期。
日語中「平成景氣」基本與此同義，但有時也包括此後的經濟蕭條階段。
日本房地產泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和，1991年破碎，導致日本長達15年的經濟蕭條。
20世紀30年代以後的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代後，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。
20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到2012年，日本經濟也也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。 自1997年7月起，爆發了一場始於泰國、後迅速擴散到整個東南亞並波及世界的東南亞金融危機，使許多東南亞國家和地區的匯市、股市輪番暴跌，金融系統乃至整個社會經濟受到嚴重創傷，1997年7月至1998年1月僅半年時間，東南亞絕大多數國家和地區的貨幣貶值幅度高達30%～50%，最高的印尼盾貶值達70%以上。同期。這些國家和地區的股市跌幅達30%～60%。據估算、在這次金融危機中，僅匯市、股市下跌給東南亞同家和地區造成的經濟損失就達1000億美元以上。受匯市、股市暴跌影響。這些國家和地區出現了嚴重的經濟衰退。
這場危機首先是從泰銖貶值開始的，1997年7月2日．泰國被迫宣布泰銖與美元脫鉤。實行浮動匯率制度。當日泰銖匯率狂跌20%。和泰國具有相同經濟問題的菲律賓、印度尼西亞和馬來西亞等國迅速受到泰銖貶值的巨大沖擊。7月11日，菲律賓宣布允許比索在更大范圍內與美元兌換，當日比索貶值11.5%。同一天，馬來西亞則通過提高銀行利率阻止林吉特進一步貶值。印度尼西亞被迫放棄本國貨幣與美元的比價，印尼盾7月2日至14日貶值了14%。
繼泰國等東盟國家金融風波之後，台灣的台市貶值，股市下跌，掀起金融危機第二波，10月17日，台市貶值0.98元，達到1美元兌換29．5元台幣，創下自1987年來的新低，相應地當天台灣股市下跌165．55點，10月20日。台幣貶至30．45元兌1美元。台灣股市再跌301.67點。台灣貨幣貶值和股市大跌，不僅使東南亞金融危機進一步加劇，而且引發了包括美國股市在內的大幅下挫。10月27日，美國道·瓊斯指數暴趴554.26點，迫使紐約交易所自1988年來首次使用暫停交易制度，10月28日，日本、新加坡、韓國、馬來西亞和泰國股市分別跌4.4%、7.6%、6.6%、6.7%和6.3%。特別是香港股市受外部沖擊，香港恆生指數10月21 H和27日分別跌765.33點和1200點，10月28日再跌1400點，這三大香港股市累計跌幅超過了25%。
11月下旬，韓國匯市、股市輪番下跌，形成金融危機第三波。11月，韓元匯價持續下挫，其中11月20日開市半小時就狂跌10%，創下了1139韓元兌1美元的新低；至11月底，韓元兌美元的匯價下跌了30%，韓國股市跌幅也超過20%。與此同時，日本金融危機也進一步加深，11月日本先後有數家銀行和證券公司破產或倒閉，日元兌美元也跌破1美元兌換130日元大關，較年初貶值17．03%。
從1998年1月開始、東南亞金融危機的重心又轉到印度尼西亞、形成金融危機第四波。l月8日，印尼盾對美元的匯價暴跌26%。l月12日，在印度尼西亞從事巨額投資業務的香港百富勤投資公司宣告清盤。同日，香港恆生指數暴跌773．58點，新加坡、台灣、日本股中分別跌102．88點、362點和330．66點。直到2月初，東南業金融危機惡化的勢頭才初步被遏制。
東南亞、香港房地產泡沫：香港業主平均損失267萬港元，1997年破碎，香港出現十幾萬名百萬「負翁」
繼日本之後，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，並陸續出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束後，大量開發商和投機者紛紛湧入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。遺憾的是，當時這些國家沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處於全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，並直接導致各國經濟嚴重衰退。
東南亞金融危機還直接導致了香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先後公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。
1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的「炒樓族」。當時的香港，人們盲目地投資房地產。為了抓住機遇，許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。一些經紀人甚至會對顧客說出這樣的話：「什麼？你要考慮一兩天？當然不行！有很多人在等，你不買的話，過3分鍾就沒了！」1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。
就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區「太古城」，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。 投機者的類型
按照參與投機者的心理狀態，大致可以劃分為以下三類：
第一類投機狂熱的參與者是清醒的，他們其實並不狂熱，只是認為別人都在頭腦發熱而已。這樣的投機狂熱並沒有什麼理論基礎，所以不可能吸引一群死忠的信徒，大家都知道自己只是在逢場作戲，只是寄希望於自己能在金字塔倒塌前夕退出來而已。俄羅斯的MMM公司是其中比較典型的例子——大部分人都知道MMM公司除了倒賣自己的股票，沒有任何別的利潤來源，但他們仍然瘋狂地搶購這些股票，因為他們覺得肯定會有一些更笨的人成為他們的「下家」。
第二類投機狂熱擁有忠實的支持者和鮮明的反對者。支持者炮製出了一套能夠自圓其說的故事或理論，爭辯說他們不是在投機，而是在「進行長線投資」。他們認為，某些資產雖然現價值很低，卻具有很高的成長性，人們應該為這種成長性付出任何代價。反對者則認為，那些精心編造的故事全是騙人的，理論也存在漏洞；退一萬步講，即使故事是真的，也不該拿這么高的價格去購買那些資產。英國南海公司丑聞就是一個絕佳的例子，當時真的有許多人相信南海公司能賺很多錢，但也有許多人一開始就指出，南海公司的股票被過於高估了。
第三類投機狂熱則是最可怕的，它有忠實的支持者，卻缺乏鮮明的反對者。支持者炮製的故事或理論得到了廣泛的承認，但反對者卻拿不出有力的反駁。有些人不參與投機，不是因為他們看到了故事的漏洞，而是因為他們感覺自己不熟悉這些故事，「心中沒有底」；更有甚者，有些反對者心中其實相信了這些故事，只是出於自身利益考慮，不便於承認這些故事。所以，支持者越戰越勇，把市場從一個頂峰推向另一個頂峰；反對者則節節敗退，甚至組織不起像樣的抵抗。極少數反對者可能洞悉了故事的弱點，但他們數量太少，無法構成一支生力軍。
1995-2000年的網路股泡沫投機狂熱
1995-2000年的網路股泡沫是典型的第三類投機狂熱。它擁有一套完整的理論（「新經濟」理論），一堆感人至深的故事（Netscape, Amazon, eBay, 等等），以及一群非常強大的支持者（華爾街的那群賣方分析師，以及風險投資家）。在它的對立面，反對者並沒有組織起真正像樣的反擊，他們甚至都同意「網路經濟將從根本上改變這個世界」，只是同意的程度比較弱而已。更多的人選擇了保持沉默，他們不碰網路股，僅僅是因為他們不懂，或者不想去懂（例如沃倫·巴菲特）。所以，這樣一場投機狂熱會持續五年之久，把某些值得懷疑的公司的股票價格推到不可思議的高度，並最終釀成一場重大災難，是完全可以理解的。 美國次貸危機（subprime crisis）又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。它是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的金融風暴。它致使全球主要金融市場出現流動性不足危機。美國「次貸危機」是從2006年春季開始逐步顯現的。2007年8月開始席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。次貸危機現已經成為國際上的一個熱點問題。
杠桿
許多投資銀行為了賺取暴利，採用20－30倍杠桿(Leverage)操作，假設一個銀行A自身資產為30億，30倍杠桿就是900億。也就是說，這個銀行A以30億資產為抵押去借900億的資金用於投資，假如投資盈利5%，那麼A就獲得45億的盈利，相對於A自身資產而言，這是150%的暴利。反過來，假如投資虧損5%，那麼銀行A賠光了自己的全部資產還欠15億。
CDO合同
由於杠桿操作高風險，所以按照正常的規定，銀行不進行這樣的冒險操作。所以就有人想出一個辦法，把杠桿投資拿去做「保險」。這種保險就叫CDO(Collateralized Debt Obligation)。比如，銀行A為了逃避杠桿風險就找到了機構B。機構B可能是另一家銀行，也可能是保險公司，諸如此類。A對B說，你幫我的貸款做違約保險怎麼樣，我每年付你保險費5千萬，連續10年，總共5億，假如我的投資沒有違約，那麼這筆保險費你就白拿了，假如違約，你要為我賠償。A想，如果不違約，我可以賺45億，這裡面拿出5億用來做保險，我還能凈賺40億。如果有違約，反正有保險來賠。所以對A而言這是一筆只賺不賠的生意。B是一個精明的人，沒有立即答應A的邀請，而是回去做了一個統計分析，發現違約的情況不到1%。如果做100家的生意，總計可以拿到500億的保險金，如果其中一家違約，賠償額最多不過50億，即使兩家違約，還能賺400億。A,B雙方都認為這筆買賣對自己有利，因此立即拍板成交，皆大歡喜。CDS市場 （credit default swap 信用違約互換）B做了這筆保險生意之後，C在旁邊眼紅了。C就跑到B那邊說，你把這100個CDO單子賣給我怎麼樣，每個合同給你2億，總共200億。B想，我的400億要10年才能拿到，現一轉手就有200億，而且沒有風險，何樂而不為，因此B和C馬上就成交了。 這樣一來，CDO被劃分成一塊塊的CDS，像股票一樣流到了金融市場之上，可以交易和買賣。實際上C拿到這批CDS之後，並不想等上10年再收取200億，而是把它掛牌出售，標價220億；D看到這個產品，算了一下，400億減去220億，還有180億可賺，這是「原始股」，不算貴，立即買了下來。一轉手，C賺了20億。從此以後，這些CDS就在市場上反復的炒，現CDS的市場總值已經炒到了62萬億美元。
次貸與次貸危機
上面A,B,C,D,E,F....都在賺大錢，那麼這些錢到底從那裡冒出來的呢？從根本上說，這些錢來自A以及同A相仿的投資人的盈利。而他們的盈利大半來自美國的次級貸款。
房價漲到一定的程度就漲不上去了，後面沒人接盤。此時房產投機人急得像熱鍋上的螞蟻。房子賣不出去，高額利息要不停的付，終於到了走投無路的一天，把房子甩給了銀行。此時違約就發生了。此時A感到一絲遺憾，大錢賺不著了，不過也虧不到那裡，反正有B做保險。B也不擔心，反正保險已經賣給了C。這樣這份CDS保險就落在G手裡。G剛從F手裡花了300億買下了100個CDS，還沒來得及轉手，突然接到消息，這批CDS被降級，其中有20個違約，大大超出原先估計的1%到2%的違約率。每個違約要支付50億的保險金，總共支出達1000億。減去G收到這500億保險金，加上300億CDS收購費，G的虧損總計達800億。雖然G是全美排行前10名的大機構，也經不起如此巨大的虧損。因此G瀕臨倒閉。
金融危機
如果G倒閉，那麼A花費5億美元買的保險就泡了湯，更糟糕的是，由於A採用了杠桿原理投資，根據前面的分析，A賠光全部資產也不夠還債。因此A立即面臨破產的危險。除了A之外，還有A2，A3,...,A20，統統要准備倒閉。因此G,A,A2,...,A20一起來到美國財政部長面前，一把鼻涕一把眼淚地游說，G萬萬不能倒閉，它一倒閉大家都完了。財政部長心一軟，就把G給國有化了，此後A,...,A20的保險金總計1000億美元全部由美國納稅人支付。
美元危機
上面講到的100個CDS的市場價是300億。而CDS市場總值是62萬億，假設其中有10%的違約，那麼就有6.2萬億的違約CDS。這個數字是300億的207倍（四捨五入之後）。如果說美國government收購價值300億的CDS之後要賠出1000億。那麼對於剩下的那些違約CDS，美國government就要賠出20.7萬億。如果不賠，就要看著A21,A22,A23等等一個接一個倒閉。以上計算所用的假設和數字同實際情況會有出入，但美國金融危機的嚴重性無法低估。
說明：CDS合同和次貸都屬於金融衍生產品，而CDS市場就是現在金融體系中一個重要的金融交易體系。