中國的房地產問題有哪些

A. 中國房地產市場現狀

伴隨房地產市場受宏觀經濟影響承壓，中國房地產行業整體雖然整體呈現一片欣欣向榮，但是其增速有所放緩。展望「十四五」，中國社科院預測住房拐點將來臨，即住房銷售額絕對量下降。

房地產行業雖蒸蒸日上 但增速有所放緩

——總體地價增速放緩

在2020年11月16日，中國國土勘測規劃院發布了《2020年第三季度全國主要城市地價監測報告》;《報告》指出2020年第三季度，全國主要監測城市總體地價較去年同期增長1.65%，增速較上一季度下降0.40個百分點。

總體來看，全國地價整體運行穩中有升，綜合、住宅、工業地價環比增速持續上升，商服地價環比增速則由降轉升;其中，綜合、住宅地價環比增速連續兩個季度上升，商服地價環比增速在連續四個季度放緩後轉為上升。

「十四五」時期 住房拐點將來臨

2020年，房地產行業的調控政策整體呈現前松後緊的節奏，樓市調控政策與救市政策並存。展望未來，仍以「房住不炒、因城施策」的大背景為主基調，以實現穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

根據《中國住房發展報告(2020-2021)》指出：第一，2021年全國房價平均上漲5%左右;第二，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長，並創歷史新高;第三，房地產投資速度將會有所下降，持續保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群復甦較好甚至出現過熱，其他城市復甦較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大;第五，市場風險有望進一步下降，但仍存在大起大落的風險。

此外，中國社科院預計，「十四五」時期，住房拐點將來臨。《報告》指出雖然總量可能下降，但是基數較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。

從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經出現過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。整體來看，缺口主要集中於大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮;二線城市;經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市以及休閑旅遊文化城市。

—— 更多數據請參考前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》

B. 中國房地產市場本身存在哪些問題

土地政策，造成房價居高不下。
政府的權利的濫用或者權錢交易，造成房地產很難良性化市場發展。
銀行資金的主要投資行業，靠銀行借貸發展。
國家前期對房地產拉動經濟和地方發展的依賴性太強，對房地產的認識不夠全面，導致規范和規劃不到位，現在想理順就比較費勁。
存在地方利益、中央政府就房地產發展的認識不一致。
受國家政策影響比較大，存在著與中央政策直接對抗的危險。

C. 中國首部民法典來了，這些房地產問題被重點提及

5月28日下午，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》。這部法律自2021年1月1日起施行。

民法典是新中國歷史上第一部法典化的法律。現行的婚姻法、繼承法、民法通則、收養法、擔保法、合同法、物權法、侵權責任法、民法總則等9部單行法律同時廢止，我國民事權利保護將進入法典時代。

產權到期房屋是否會被收回？如何續期？免費續期，還是要補繳土地出讓金？居住權將如何改變老年人的生活？小區里電梯廣告收益歸誰？在《民法典》這1260條內容中，有哪些房地產相關問題，會對我們的個人經濟生活產生哪些影響呢？

看點一：70年產權到期後怎麼辦？

在我國，城市土地為國家所有，居民只有使用權而無所有權。業主對房屋本身享有無限期產權，但對房屋之下的土地只有70年不等的使用權。

此次《民法典》明確住宅土地使用權 「自動續期」，可謂一錘定音，這意味著民眾對於70年產權問題的主要擔憂已經解決。

不過，續期周期是多少年？續期的費用是多少？民法典為此留出了立法空間，有待城市房地產管理法、土地管理法等相關法律法規進一步明確。

看點二：新增「居住權」，沒有房產證也可約定永久居住！

民法典在房屋買賣、租賃方式之外，新增居住權制度。居住權是什麼？這里的「居住權」主要是為了保障公租房使用者、以房養老的老人、以及其他訂立了居住權合同的居住權人權益的。

未來，「以房養老」的老人們可以設定居住權安享晚年，而無力購買房屋的群體，則能夠通過取得公租房等房屋的居住權，實現更好的住所保障。相關專家解讀，相比之下，居住權能使居住者得到更多的保障，其權利期限可不設上限，一直居住至離世為止。

看點三：小區里的電梯廣告收益歸誰？業主！

過去，小區內電梯廣告收入大部分被納入物業公司賬戶，這種情況未來將會被嚴格限制。關於電梯廣告收入，草案規定，利用業主的共有部分產生的收入，在扣除成本後歸業主所有。

那麼小區共有部分產生的收益以何種形式歸業主共有？民法典合同編草案還規定，業主共有部分的經營與收益情況等事項應當以合理形式向業主公開或者向業主大會、業主委員會報告。

看點四：公維基金難啟動怎麼辦？降低業主共同管理事項與表決比例。

公維基金本是小區業主為了維修養護小區內的共用設施、設備及公共區域而交納的款項。但過去幾年，業主維修電梯卻發現公維基金遲遲得不到審批，物業公司通知業主簽字啟動使用公維基金時間過長，物業公司冒充業主簽字使用公維基金，部分城市公維基金使用比例與效率低下，這些現象時有發生。

公維基金能不能動，什麼時候動，如何動，業主們很是關注。

對此，民法典草案針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，並結合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了業主的建築物區分所有權制度：一是明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。二是適當降低業主共同決定事項，特別是使用建築物及其附屬設施維修資金的表決門檻，並增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

另外，此次草案還完善了公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項的表決要求，將草案第七十三條規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數佔比「雙過四分之三」同意，修改為「雙過半」同意。

看點五：房東要轉租滿租期房子怎麼辦？房屋承租人有優先承租權。

近年來，我國不斷發展多層次住房體系，並加大力度部署住房租賃時長，解決大城市新市民的租房問題。房地產企業和資本市場也相繼逐鹿住房租賃市場。

但是，在大城市部分地區租房緊缺的情況下，租客的利益時有得不到保障。甚至租房快到期時但卻想續租的租客，還遭遇房東各種比如漲價轉租為名的刁難，不得不得搬離。

對此，民法典為落實黨中央提出的建立租購同權住房制度的要求，保護承租人利益，增加規定房屋承租人的優先承租權。

看點六：高空拋物怎麼處理？依法及時調查，查清責任人。

民法典草案的侵權責任編規定有關機關應依法及時調查，查清責任人；建築物管理人應採取必要的安全保障措施防止此類情形的發生，未採取必要措施的，應依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。

此外，一些案例由於找不到肇事者，最後判定全樓業主和物業共同賠償，引發了很多爭議。民法典草案對此要求有關機關要查處責任人，大大減少「一人拋物、全樓買單」的情況。因為明確了物業公司責任，也會從源頭上守護好頭頂上的安全。

D. 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些

我國房地產業發展存在的問題如下:

(一)房地產的總體規模越來越大

1、房地產投資規模不斷擴大

房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資佔GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。

2、開發規模快速增長

2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25
%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

(二)地區發展不平衡

1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異

主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都佔有很大比例。這是由於東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處於領先水平，並明顯高於全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高於其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積佔全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高於全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。

2、城鎮居民居住水平存在地區差異

在中國人口增長的情況下，人均建築面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建築面積的絕對數量上來看，東部地區24.91
>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建築面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。

(三)房價居高不下

近來，房地產市場出現了「三高」，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大於1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的「剛需族」出手猶豫，中央終於不得不出台新政進行調控。

E. 我國房地產市場存在的問題及對策

1目前房地產市場出現的問題
1.1房地產投資規模過大
2005年，我國城鎮房地產開發完成投資佔GDP的7.55%，占固定資產的17.9%；2006年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%；2007年，完成投資13158億元，同比增長1.6%；2008年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%；2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1~6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，並呈現出逐漸增長的趨勢。
1.2商品房價格上漲過快
目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。商品房價格上漲過快主要是由於商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。
1.3商品房結構不合理
房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由於土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
1.4房地產市場秩序混亂
2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4％，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場准入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣政策的執行力度。房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在「售樓中心」沒出之前，房地產開發商對「期房」的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。投機者藉助「期房」獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的「期房」與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由於普通的房地產消費者掌握有關建築業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
2控制房地產市場健康發展的對策
針對房地產市場存在的問題，以科學發展觀為統領，採取科學、規范、務實、高效的政策措施。
2.1加強商品房結構規劃的管理
針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以採取以下措施：一是根據人均居住面積來徵收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標准居住面積，對超過標準的居民徵收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。
2.2確定政府公共管理績效的考核標准
房地產雖然在我國如火如荼，但並非像某些開發商所說的那樣，完全是來自市場需求因素，而在於一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方政府與房地產商形成的神聖聯盟。這一神聖聯盟即是『你發財、我發展，成本社會掏』的畸形增長模式。地方政府為推動城市建設和經濟增長，通過政府的公共政策為房地產推波助瀾。為此，必須科學擬訂政府公共管理績效的考核標准，減少經濟指標，包括GDP增長、財政收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方政府為單純追求GDP增長和財政收入增加而大批出賣土地、大規模開發建設等，以減緩政府政策對房地產業的推動力。
2.3引導房地產的理論管理
當前，我國房地產市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在於市場需求過高但不理性。政府對經濟與社會問題的公共政策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的政策。首先，政府應實施引導性政策，宣傳國民經濟發展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。其次，政府應實施提高城鄉居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫療衛生保障等減少客觀差距的政策，幫助社會公眾提高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業步入良性發展的軌道。

.4積極履行經濟調節和市場監管職能
首先，政府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展政策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結構和速度，力求在動態發展中實現供給與需求的相對均衡。如擬訂不同時期、區域、開發規模與類型的房地產利潤的核算標准，對價格成本比較高者徵收累進稅，在確保房地產開發商一定利潤回報的前提下，適當降低商品房的市場價格。其次，建立和完善房地產開發、銷售等市場監管制度規章體系，加強對房地產開發與銷售行為的監管，制止房地產開發商與部分地方政府官商勾結、尋租等不法行為，確保房地產銷售市場信息對稱、公平交易，切實降低交易成本。
2.5弱化外資對房地產業的助力
政府應通過對外資的行業准入、稅收調節、融資渠道與方式等公共政策的修訂和完善，在限制其對房地產業的過度投資和投機行為，而將其投資熱點引導到基礎設施和城鄉公用實施建設中。這既能保護國境外投資者的投資熱情和利益，又能在一定程度上減弱外資在房地產業的強大示範效應，從而弱化我國房地產業的外來助力。
2.6制定產業政策，追求公共利益
「政府所制定的公共政策，必須反應社會公眾的利益要求並以追求公共利益為永恆的目標，為實現和維護公共利益提供必要的政策支持。」首先，政府應樹立「只有共享、才能和諧」的管理理念，一切政策的制定與實施活動均要體現社會公眾的公共利益，讓廣大人民群眾都能分享房地產和國民經濟發展成果。
其次，政府要進一步明確自己在房地產發展中的角色地位，通過建立住房社會保障體系實現其民生、公平、和諧的政策目標。政府要建立和完善住房社會保障制度，要規范房地產建設住房結構比例，盡可能增加中、小面積的商品房供給量；二要取消經濟適用房制度，強制實施廉租房制度，將用於經濟適用房建設的資金轉為建設廉租房，通過擴大廉租房建設規模，對低收入家庭給予房租補貼等以真正實現「居者有其屋」，維護社會公平。
再次，政府要給予社會公眾個體作為弱勢群體的組織化機會，鼓勵其建立合作組織和維權組織，增加市場競爭力，維護其自身的合法權益。
參考文獻
[1]徐學紅.我國房地產現狀[J].福建財會管理幹部學報，2004.
[2]席本蘭.加強房地產價格的調控管理[J].社會發展，2005.

F. 現階段我國房地產存在哪些問題

近年來,我國房地產業發展平穩,房地產市場初具雛形,住房保障制度日趨完善,部分群眾的住房問題已得到了妥善解決。但與此同時,在我國房地產業的發展過程中,土地資源的浪費現象還較為嚴重,人地矛盾也日趨緊張,個別深層次的住房問題仍有待破解。對此,除了依靠房地產市場自身的資源配置外,還需進一步加強國家對房地產市場的宏觀調控。深入研究我國住房政策體系,不僅有助於該體系的科學化、合理化,而且將極大地裨益於我國房地產業的健康發展。
一、我國住房政策體系的現狀及其缺陷
住房政策體系是國家政策體系的重要分支。它是由住房供應、住房保障、住房金融、住房消費等多個子系統相互聯系、相互作用構成的綜合體。由於住房政策體系旨在通過深刻地揭示政策從產生到收效全過程中的規律,來指導住房政策的制定與執行,因而它對於房地產相關領域起著引導、協調和促進的功能。我國的住房政策體系形成較晚。1998年,我國住房體制改革正式拉開序幕,政府加強了對房地產市場、住房保障、住房供應結構等領域的宏觀調控,由此形成了真正意義上的住房政策體系。歷經10餘年的探索與發展,我國住房政策體系的基本框架業已成型。總體上看,現行的住房政策體系與我國現階段的社會經濟發展水平是基本相適應的。但也應當看到,由於種種原因,我國現行住房政策體系尚存在著諸多缺陷與不足。如果不能正視這些缺陷與不足,我國房地產業的健康發展和居民的住房保障將會不可避免地受到影響。概括起來,我國現行住房政策體系主要存在如下缺陷:
(一)目標不明確
1. 政策依據不明晰。政策作為一種主觀性的活動是對客觀事物的反應,它必須以客觀事實為基礎。
在此意義上,我們說一項政策的科學合理與否,在相當程度上取決於政策的制定者對該政策所賴以為憑的事實的認知程度。然而,我國政府在設計住房政策之前,往往未能充分認清現狀、明確目標就作出決定,因而導致政策效果的偏離。
2. 政策設計不周全。首先,過分強調房地產業在國民經濟中的支柱地位,忽視了其在社會發展中
的民生功能。事實上,住房作為一種特殊商品,兼具經濟和社會保障雙重屬性。在當前國民收入普遍不高的情形下,突出住房的社會保障屬性,滿足人們的基本生活需求,才是發展經濟的前提和保證。其次,未將房地產二手市場正式納入調控范圍。近年來,房地產二手市場發展迅猛,已經成為房地產市場的一股新生力量。但目前,國家專門針對房地產二手市場的調控政策尚付之闕如。
(二)體系不科學
1. 監督機制流於形式。住房政策體系作為一個有機整體,囊括了眾多的具體政策。這些政策在執
行的過程中離不開監督機制的保駕護航。但是,我國住房政策體系的監督機制卻因流於形式而名存實亡。一些地方政府出於私利,要麼誤解或曲解中央的政策,要麼乾脆採取不作為的方式妨礙政策的貫徹執行。此外,我國房地產市場的監管問題也較為突出,消費者在房地產交易中常常遭遇霸王條款,但卻苦於訴累。
2. 政策評估主體單一。目前,我國住房政策的評估主體尚局限於政府機關,開發商和消費者並不
在列。事實上,開發商和消費者是房地產市場的參與者,對於房地產業的發展至關重要。因為開發商
的利益導向直接影響著住房供給和房屋價格,而消費者的購買慾望和對產品的滿意度間接影響著住房的價格機制。忽視或者有意將開發商和消費者排除於住房政策評估系統之外的做法,極大地削弱了住房政策評估的客觀性與科學性。
3. 產業政策不受重視。雖然產業政策不屬於政府宏觀調控的范疇,但其作為一個中觀政策無疑是
宏、微觀政策的銜接點。縱觀我國住房政策體系,不難發現,政府部門和相關學者均極為重視住房的宏觀政策,至於住房的中觀政策則漠不關心,往往直接將產業政策的設計責任丟給市場或者開發商。這在一定程度上增加了市場機制失控的風險。
(三)執行不到位
1. 政策連貫性不強。政策的連貫性是政策得以有效落實的前提與保障。不同時期的政策固然有所
差異,但是,政策銜接的緊密性與政策內容的連貫性卻不容忽視。否則,極易導致前後政策的自相矛盾或關聯政策間的沖突與抵牾,最終影響政策預期的實現。在我國的住房政策體系中,此類矛盾或沖突體現得較為明顯,如2003年中央人民銀行頒布的旨在給投資熱降溫的「121號文」尚未真正執行,便被後續制定的另一政策所沖淡。
2. 政策執行力不夠。我國住房政策在執行力方面存在兩個突出問題:一是居民的收入查詢機制還
不完善。現階段我國個人的收入申報還主要依靠居民的自覺性,這使得偷稅漏稅行為難以禁絕。二是房價走勢嚴重偏離國家調控。典型表現為2006、2007兩年房價一飛沖天,剎不住車,為了平抑過高的房價,政府在房地產金融、住房保障等方面出台多項政策,但收效寥寥,甚至一度出現「國家一調控,房價就上漲」的畸形現象。
(四)具體政策待改進
1. 住房保障政策不完善。(1)消費者滿意度不高。我國的政策性住房與普通商品房相比差距較
大,突出表現為選址較遠、交通不便、配套設施不齊全等。這種狀況難以滿足消費者的實際需求,消費者對之不甚滿意。( 2)公平性難以保障。我國住房保障制度起步較晚,基礎較弱。從目前開發總量看,政策性住房佔有率仍然偏少,政策覆蓋面仍然狹小。此外,由於住房保障缺乏嚴格的資格審查制度,實踐中常常出現保障對象錯位現象,即真正住房困難的居民被排擠出中低收入人群,而另一些高收入者卻搭便車,成為了住房補貼的受益者。由此,導致住房補貼政策公平性大打折扣。
2. 住房金融政策不完備。(1)貸款人資格審核機制不健全,誠信問題突出。目前,我國融資渠道單一,房地產企業的開發資金和消費者的購房資金對銀行貸款依賴性較強。在競爭激烈的金融市場
中,為獲取更多的利息收入,一些銀行不惜降低資格審核標准,拓展業務,致使不少誠信度低的企業和個人濫竽充數,矇混過關,為日後的呆賬、壞賬埋下了禍根。(2)政策性住房的金融制度尚未形成。我國現行的政策性住房金融政策較為零散。政策之間的連接也不甚緊密,尚未上升到制度層面。( 3)銀行「窗口指導」薄弱。由於「『水平』化的貨幣政策與『階梯』式的區域經濟發展存在著一定的矛盾」,加之,「商業銀行現行的信貸管理體制與央行現行的貨幣政策傳導機制不相適應」[ 1 ] ,使得銀行的「窗口指導」功能弱化。
3. 土地政策利弊參半。盡管從長遠的角度看,我國現行的土地政策對於節約土地,提高土地利用率,實現集約經營是大有裨益的,但實際上,現行土地政策也暗含了諸多弊端: (1)政府對土地的壟斷,僅為一些地方官員不惜浪費土地,大肆修建形象工程來贏取政績提供了便利,而且為土地管理過程中的「權力尋租」提供了滋生的土壤。(2)我國土地資源相當稀缺,為了節約利用,政府長期實行土地緊縮性政策。雖然這種政策對於遏制開發商的囤積居奇行為發揮了積極的作用,但從地價與房價的現實關聯來看,這樣的政策必然會影響住房的供給量,助推房價的上漲。
二、我國住房政策體系缺陷的矯正
(一)確立住房政策制定的科學機制雖然目前我國已經頒布了有關房地產的幾大關鍵性政策,並搭建起了住房政策體系的基本框架,但由於一些政策工具、細分政策的缺失,我國住房政策在設計和執行的過程中暴露出了諸多問題。為了充實住房政策體系,政府應當充分利用政策工具,健全各項輔助制度:首先,要加強監督,保證各項政策下達的渠道通暢,督促地方政府將政策落到實處。同時,在房地產市場設立專業的監管系統,以維護市場秩序和消費者的合法權益。其次,要健全政策評估系統,將地方政府執行政策、宣傳政策的力度和群眾的反饋意見納入到政績考核中去,並豐富政策評估主體。再次,要重視產業政策的制定。房地產業較其他產業對政府的指引性要求更高。我國的宏觀調控政策雖然為房地產企業確定了發展方向,但究竟如何發展,對於大多數中小型企業來說仍然感到迷茫。這就需要政府進一步出台相關的產業政策引導企業的行為,以增強企業的競爭力。
(二)明確住房政策的目標
目標是政策制定的起點和關鍵。住房政策目標的多元化特點,決定了每一個政策目標都應當在充
分了解政策環境,客觀分析市場形勢的基礎上最終確定。對此,應當注意以下幾點:首先,保證住房政
策目標與價值取向的統一。促進房地產市場的平穩發展,以多層次的住房保障形式解決中低收入家庭的住房問題,不僅是我國目前住房政策的總體目標,而且也是政策實現的價值取向。因此,在各項具體政策的制定過程中,其子目標都不能逾越或者脫離這一總體目標。就當前的實踐而言,「構建房地產二元結構政策機制是實現多元化政策目標的渠道,房地產二元結構政策機制的構建必須與房地產業政策目標多元化聯系起來,在政策機制與價值目標一致的基礎上,實行多重政策的組合。」[ 2 ] P34其次,用全面的眼光看問題。房地產業涉及領域廣泛,產業內部的構成因子眾多,因此,在確立住房政策目標的過程中,必須堅持聯系、全面的眼光看問題。具體而言:一是要在積極發展房地產業的同時突出住房保障的重要地位;二是要大力支持房地產二手市場的發展,健全各項機制,完善各項設施;三是在強調調整住房供應結構的同時,要通過政策宣傳的方式,引導購房者形成合理的消費結構。
(三)強化住房政策的執行力政府執行力的提高是政策得以落實的可靠保證。住房政策執行的好壞,不僅影響到房地產業發展前景,而且直接關系著老百姓的切身利益。因此,要高度重視住房政策的執行情況,著力加強住房政策的執行力:首先,要加快房地產業的立法工作,保障權利人的合法權益。立法機關應當盡快地出台房地產相關法律,尤其是關涉公共住房的相關法律。假使正式法律的出台條件尚不成熟,應當優先考慮頒布一些具有法律效力的政策性條例,以立法的形式明確房地產業的各項因子和指標,進而規范房地產業的從業或管理行為,防止地方政府各行其是。其次,要增強政府的使命感和責任感。住房問題事關民生,政府應當將解決住房問題視為不可推卸的責任和義務。同時,要盡快建立住房政策執行的責任追究機制。對那些不作為或執行不到位的地方政府及其工作人員,要堅決給予懲戒。此外,還應當將政策執行情況列為地方政府政績考核的重要指標。
(四)完善各項具體政策
1. 重點發展保障性住房。政府應當發揮責任第一人的作用,將住房保障政策落到實處,兼顧效率和
公平。(1)政府在自行建房的同時,應當鼓勵開發商投資經濟適用房和廉租房建設,增加保障性住房的供給量,以緩解供求緊張。(2)政府應當科學估算公共住房的預期需求量,合理地制定公共住房供應計劃,保證供需基本平衡。(3)政府應當設立專門的住房保障管理機構,監督政策的執行情況,並及時反饋群眾意見。(4)政府應當盡快出台直管公房改革措施,解決歷史遺留問題。
2. 完善住房貨幣政策。(1)健全資格審核制度。銀行應當加強管理,嚴把資格關。對每一個申請貸
款的個人或法人,都應當嚴格按照辦事流程,進行全面細致的審查。(2)加快金融配套改革,為政策性住房開辟融資渠道。如成立「住房儲蓄銀行」、「住房抵押貸款銀行」等向廣大中低收入居民提供貸款,成立「政府住宅融資管理委員會」、「住房貸款保險公司」等擔保或保險機構為住房金融機構發放住房貸款降低風險。[ 2 ] P34 (3)強化銀行的「窗口指導」功能。在此方面,首先,中央銀行應當將權力適當下放,給予地方分行更多的自主權,使其能夠根據本地區的經濟狀況調整貨幣政策。其次,要加強工作人員的專業技能培訓,確保貨幣政策傳導准確無誤。最後,要豐富窗口指導的手段,應當聯合多種信息傳媒,提高貨幣政策的透明度和公信度。
3. 適度調整土地政策。(1)調控土地供應。政府要認真把好土地准入關,使土地供應與本地區的經濟發展、生態環境相協調。房地產開發必須嚴格遵循國家的土地利用總體規劃和城市土地利用計劃,並與當地土地市場的運行狀況和變化趨勢相適應。就供應量而言,應適當提高居住用地在土地供應中的比例,尤其是要增加經濟適用住房和廉租房建設用地供應量。( 2)嚴格土地管理。政府要堅持以招標、掛牌、拍賣的形式有償有期限的出讓經營性用地,依法懲處因違規出讓、炒買炒賣土
地,肆意改變土地利用性質的行為,清理閑置土地,防止囤積居奇造成的地方性壟斷。( 3)實現地價與
房價相脫鉤。按照目前的計價方式,地價仍然是房價的重要組成部分,高昂的地價在助推房價的同時,也使買房者淪為真正的埋單人。要改變這種局面,政府應設法推動地產開發與房產開發相剝離,實現地產投入與產出的價值對等。同時將地價從房價中剝離,使得政府更易於對房產市場的結構進行調整和、房屋價格進行調控。

G. 房地產核心問題還是泡沫較大，房地產都存在著哪些泡沫

對於大多數的房地產企業來說，他們在進行建造房子的時候，他們的資金大多數都是來自於銀行貸款，所以說對於這些企業來說，如果他們的房子不能夠及時銷售出去的話，那麼就會造成大量的債務違約，這對於銀行來說就會產生一系列的連鎖反應，對於整個國民經濟體來說都會造成嚴重的沖擊和影響，甚至會導致整個國際金融秩序出現一定的問題和紊亂。

大多數購房者也是通過銀行貸款來進行房子購買，對於大多數的年輕人來說，他們都是通過支付首付，然後把房子進行抵押這種方式來購買到自己的第1套房子，如果說房地產泡沫過大的話，那麼對於這些企業和整個消費者，特別是中國社會的年輕人來說，都會出現各種各樣的風險和危機，如果不能夠及時化解這些風險危機，不及時把這些泡沫縮到最小的話，如果這些泡沫一旦破裂，那麼對於整個國民經濟的沖擊和整個社會的穩定都會造成一定的影響，所以說房地產企業需要控制好自己的規模。

H. 房地產目前存在的問題都什麼

央行調查顯示 目前我國房地產金融存在四大問題
3月中旬，中國人民銀行研究局課題組調查顯示，近6年來，雖然我國房地產投資額年平均增長率達到20%以上，房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長，但目前我國房地產金融存在四大問題。

中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融存在的第一大問題是房地產開發資金過多依賴於銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中於商業銀行。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建築企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。

評點：對房地產人士而言，央行方面提出該觀點，一點都不出人意料，該觀點只是央行、銀監會在房產信貸方面一貫指導思路的體現。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。由於各地城市開發和改造的盤子都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源於銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬於政府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁。這些無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。

評點：央行行長周小川在2003年底的一次活動中曾公開表示，當前房地產行業在土地環節就存在一定的價格過高問題，而這極容易導致銀行的貸款風險過高。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第三個問題是，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。

評點：日前，銀監會已公布了「商業銀行房地產貸款風險管理指引」，並就該指引向社會各界徵求意見，該指引中實際上已經開始透漏出監管當局對個人房貸業務的高度關注。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。如由於商業銀行普遍把房地產信貸作為一種「優良資產」大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向。 而最大的問題就是 政府哄抬房價 ，原因房地產行業是中國的經濟支柱，中國的房地產泡沫大的可怕，一旦捅破那也是災難。
房價為什麼居高不下的主要原因是政府不想降價，因為一旦房子降價，損失最大的就是銀行，因為銀行是國家的，還有就是貸款買房的無知的人們。

I. 中國房地產存在的問題

核心問題漲價太快！原因很多，房價上漲是大趨勢，與土地稀缺性，以及人對住房需求增加有關。目前問題是房價上漲對各方都有利---政府財政、拉動經濟，房地產商利潤，已購房者升值需要。只有要買房的人直希望房價低。