如何改變中國樓市

『壹』 樓市去庫存 全國各地主要採取這5類措施

當前，樓市的重中之重就是去庫存。2015至2016年，政府以及各個城市紛紛出台各項政策，積極去庫存。初略總結了下，目前的去庫存政策主要分為5類：

一、 公積金成為去庫存的重要工具

2016年2月21日起住房公積金存款利率上調至1.5%， 2015年四次降低公積金貸款利率，減輕還貸壓力。推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件、降低首付比例等已成為各地公積金新政的「標配」。 根據四川省住建廳的統計來看，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1／4份額，為化解庫存貢獻了1／3份額。

二、 降低稅費、減輕負擔

2月22日起執行的契稅、營業稅新政，即購買首套住房，房屋建築面積在90平及以下的，契稅為1%，90平以上契稅為1.5%；購買二套住房，90平及以下契稅為1%，二套房90平以上契稅為2%；目前，各個城市已經紛紛按照新的契稅政策來執行。注意，北上廣深不形式契稅政策中的二套房契稅優惠政策。

三、鼓勵農民工進城買房

加快農民工市民化，鼓勵有條件的農民工買房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明確出台政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，以使其成為長期穩定的住房消費群體。

四、回購房作為保障房

不少地方利用棚戶區改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產庫存。山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道。如甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房。安徽等省住建廳要求，確保貨幣化安置比例不低於50％，山西更是要求商品房庫存較大的市要達到80％以上。

五、實施供給側改革

山東、寧夏將鼓勵企業利用存量房發展旅遊、養老、創業等地產，開展多元化經營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租賓舍等持有型物業；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產等。

2016年買房利好政策不斷，這些政策是否會帶來房價的暴漲，不少人也非常擔憂。專家表示，樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降准降息等「救市」政策，也改變不了中國樓市「去庫存」的基本現實。2016年樓市的分化還會持續，一線城市和熱點城市，房價可能穩中有升，但三四線城市的房價沒有上漲可能。

（以上回答發布於2016-02-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 如何降低中國過高的房價

想要降低中國的房價，有兩個辦法，一是增加供給量，滿足剛需家庭的需要，二是打擊金融杠桿，抑制炒房。現在我們國家也是這么做的，房價平穩有序的下降。

『叄』 如何控制房價

所有人都知道中國的房價過高，很多人為了買房甚至都要砸鍋賣鐵了，所以在這樣的情況下大部分人都能對房價進行有效的控制，當然對於如何有效控制房價大家也都提出了自己的意見。有說要控制土地價格的，也有說要對房價進行限制的，還有說要禁止交易的，反正什麼方法都有。房產大佬潘石屹卻給出不一樣的說法，潘石屹在某個節目上回答主持人的提問時表示：千萬別限制房價，房價就是個蓄水池，管住錢就能管住房價。這個觀點一出來就引起了大家的熱烈討論，甚至引來不少人的破口大罵，但實際上仔細想想潘石屹的這句話還是有些道理的。

關於房價上漲的原因，樓市專家們早就討論的差不多了，無非就是那麼些因素，而貨幣資金也就是錢在其中的確起到了一個一定的推動作用。大家都知道在過去的十幾年時間里，中國的貨幣總量越來越大，市場上的錢越來越多，這就導致了物價越來越高，白菜大米的價格都因為貨幣貶值出現了上漲，那麼房價能不出現上漲嗎？實際上有數據顯示，在十年前國內M2總量大概是47.5萬億，而到了現在變成了180萬億，十年時間里貨幣增長了4倍，而相對應的房價差不多也上漲了4倍左右。這個角度來看，貨幣跟房價之間的確存在一定關系，雖然說不可能所有增發的貨幣都進入到樓市，但房地產行業的確是最能吸引貨幣的行業，畢竟房地產行業盤子夠大，能夠容納足夠多的貨幣！所以從這個角度分析，潘石屹說管住錢就能管住房價並沒有錯。

實際上這一輪樓市調控之所以能把房價穩定住，很大一部分原因就在於銀行把錢給管住了。從2016年底開始，國內的行業銀行就在不斷收緊信貸資金。在購房者方面，上調了房貸利率以降低貸款需求，而在開發商方面，先是收緊了開發商是融資渠道，後期甚至還出現暫停面對開發商的抵押貸款業務。不管是購房者還是開發商，想要從銀行拿到錢進入樓市的難度都變大了，原來購房者可以借錢買房，現在借錢變難了，購房者想買房子只能選擇便宜的買，開發商也沒多餘資金硬撐著不降價，所以最後房價自然就慢慢降下來了。雖然央行還在降准降息，但因為政策限制的原因，這些錢並沒有進入到房地產市場中，所以現在市場上的房價依舊保持著下跌趨勢。

一旦把錢管住了，那麼在現在市場上所有其他因素都要求房價下跌的背景下，未來市場上的房價就再也不可能像以前一樣出現大幅度上漲了。畢竟從人均住房面積來看，目前中國的人均住房面積已經達到了40.9平米，沒必要也不應該為了買房而砸鍋賣鐵了。而當房價不再繼續上漲之後，投資者慢慢把目光轉移到其他實體行業上，進入樓市的資金只會越來越少，整個經濟都會進入一個良性循環中。

『肆』 中國房價為什麼會下跌,怎麼讓房價下跌

要房價下跌有以下幾個可能：

1、發生戰爭，無論是在國內或者在中國周邊，都可能導致房價下跌。

2、發生中國經大幅度下滑，例如現在是增長6.5%，如果下滑到增長1%，必然房價會下跌。

3、中國人口結構、城市化水平變化。例如，城市化完成，房價必然不會上漲這么迅速。或者再過20年，中國建國後第一批人口都逝世，房子空出來自然房價會下跌。

4、再就是外星人攻打地球！例如獨立日電影上寫的，這樣房價也會跌！

房價（房地產價格）指建築物連同其佔用土地在特定時間段內房產的市場價值，即房價=土地價格+建築物價格。它房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制，其價格定位由多種因素構成。

房價有三種存在形式：要約價格、成交價格、申報價格。要約價格隨市場行情隨時波動，成交價格是供需雙方博弈後的結果，申報價格是向政府管理部門登記的結果。

『伍』 2022年樓市如何走房地產行業將如何發展

房地產企業未來將向更加數字化方向發展

目前房地產企業市場低迷，很多房地產人逐漸對未來產生了迷茫，失去了信心，面對目前的狀況很多人可能會歸咎於政策管控、需求減少、經濟疲軟等諸多方面的原因，其實房地產市場下行的最大原因來源於企業自身。

瘋狂生成是源頭

房地產作為改革開放經濟發展中的重要行業之一，其本身也是隨著進來經濟發展快速成長，快速成長的背景之下企業往往會被利益所驅動，進行跨越式的發展，其往往會忽視背後的規范及市場運行准則。在往日熱火朝天的市場背景，這些問題會被金錢所掩蓋，但累積到一定程度之後，背後的問題已經到了無法彌補的地步，那其不規范造成的問題便會逐步顯露，以至於變成阻力。

萬科集團作為國內房地產標桿企業之一，一直堅持新時代下的服務轉型升級探索，不斷完善自身體系建設，「萬客會」是中國地產行業的第一個客戶俱樂部，同時也是萬科集團數值化轉型中堅產品，在其維系客戶和延續服務方面發揮重要的作用。簡立方在萬科萬客會持續迭代中，通過打造卓越用戶體驗的移動端產品和一系列服務數字化工具，助力萬客會建立線上線下服務渠道和體系。

『陸』 未來中國房地產市場將如何改革

據報道，國家統計局、商務部14日分別召開新聞發布會，會上負責人表示，數據顯示，1-11月份，全國固定資產投資(不含農戶)同比增長7.2%，增速比1-10月份回落0.1個百分點，未來中國房地產市場的改革仍要進行。

相關負責人表示，下一步還要加快房地產市場制度的改革，加快推進長效機制的建設，特別是要從稅收、土地、金融等方面綜合施策，更快更好地實現「房子是用來住的而不是用來炒的」這樣一個定位。

『柒』 房價結束六年連漲，中國樓市如何良性循環

房地產市場要想進入良性循環，那麼就必須要堅持房住不炒。在生活當中以及我身邊的朋友們，他們都認為買房子是可以進行升值的，哪怕自己不住買一套放在那裡都是一個很好的投資方式，對於大眾的人都了解到房子可以投資的時候，那麼房子它就失去了原本的屬性，變成了投資的商品。如果大家都去投資房子，自然就會讓房子不斷上漲，所以想要讓房子進入良性循環，必須進行房住不炒的政策不改變。

有的城市住房不足的問題要用其他的方式來進行彌補。房子有限，但有的城市人才湧入眾多，所以有的城市房子無法滿足當地的需求。在這樣的背景下就必須要增加房子的彌補，讓那些想要住房想要買房的人可以得到滿足，只有如此才能夠讓房地產能夠進入一個良性的循環模式。因為房地產的市場走勢跟工序也有很大的關系，當供應不足，需求加大，那麼房子肯定會上漲，不利於良性循環。

『捌』 中國經濟內循環下，樓市何去何從

欲問當今全球，誰是最大房地產市場？無疑，中國城鎮化用40年左右的時間走過了西方百年的發展歷程，在這一引擎推動下，中國創造了一個巨大的房地產市場，誕生了一批「宇宙級」房企。
不過，隨著中國經濟以國內大循環為主，單一房地產市場與整體的國內大市場有何關系？房價將是漲是跌？對於開發商而言，如何實現長遠穩健發展？
要不要房地產業？
「加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局」，7月30日，隨著中央政治局做出這一部署，這將成為我國下半年乃至更長時期經濟工作的重要方向。
「我國有超大規模的國內市場優勢」，盤古智庫高級研究員王靜文告訴中國新聞周刊，在貿易保護主義上升、全球市場萎縮的背景下，可以充分利用國內的超大規模市場，形成以內循環為主、雙循環互相促進的勢頭。
王靜文表示，從國內大市場來看，房地產業是一個關聯效應極廣、體量極大的產業鏈。
首先，國內仍有大量住房需求，形成了龐大的房地產市場。8月14日，國家統計局公布，1—7月份，我國商品房銷售面積83631萬平方米，商品房銷售額81422億元。
這一巨大的體量孕育了眾多的市場主體。8月10日，《財富》公布了最新的世界500強排行榜，我國共有5家房企上榜，其中碧桂園以2019年營業收入703.35億美元的業績，位次由全球177位升至147位，居全球房企首位。
「僅就房地產市場而言，從內循環角度來看，房地產業一頭連著投資、一頭連著民生，實現了投資功能和民生需求的循環」，易居克而瑞城市發展部副總經理繆萌告訴中國新聞周刊，二季度我國GDP為250110億元，同比增長3.2%，終於實現由負轉正，這離不開投資的貢獻。而在投資中，上半年房地產開發投資同比增長1.9%，率先實現由降轉升，成為了經濟增長中為數不多的亮點。
第二，房地產業對於上下游產業都有明顯的拉動作用。王靜文表示，房地產業的發展可以帶動家電、傢具、建材等消費。
第三，城鎮化是現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在，是形成國內大市場的極重要手段，而房地產業為這一最大的內需提供了重要的生活空間和商業消費空間。
從房地產業的主要產品來看，以碧桂園等為例，這些龍頭房企每年一方面提供數十萬套住宅產品，此外其數百萬平方米的購物商場等也為人們消費購物創造了更便利的條件。
繆萌表示，房地產業較大程度上推動了人口城鎮化，城鎮化也是房地產業發展的最大推動力。當然，城鎮化是動態演變的，過去一味追求高房價的房地產發展模式也不可持續。
樓市供需生變
在內循環為主、國內國際雙循環發展的格局下，中國房地產的邏輯或將生變。
王靜文表示，內循環要形成一個完整閉環，還需要最終消費的支持，整體國內市場需要一定的再平衡。
7月30日召開的中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。目前，深圳、東莞、南京等地紛紛加碼樓市限購政策，其重點是打擊投資投機、囤房、炒房等。
繆萌表示，房住不炒、因城施策仍是樓市主基調，未來樓市成交量價將以平穩為主，房價大起大落將會被遏制。
「在這樣的政策基調之下，樓市需求層面將會發生較大變化」，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴中國新聞周刊，投資投機需求將會受到極大抑制，樓市將會以剛性需求釋放為主，部分剛改需求也會進入樓市，房地產業將真正回歸到保障民生的屬性。
這將對樓市產生什麼影響？市場需求將如何釋放？
「房地產業根本上要滿足人的居住需求，服務於人們對美好生活的追求」，碧桂園創始人、董事會主席楊國強對此表示，看好三四五線城市的房地產市場，因為隨著農民工工資提升，他們就產生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住，因此，他們最大可能會在有學校、醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。
「在當前的時代背景下，對於地產商而言，單純追求數量的時代已經過去，現在需要高質量發展」，趙秀池表示，高質量產品是企業的生命，唯有質量過得硬，符合市場需求的產品，才能在市場上有一席之地，實現項目價值的提升。
房企們也在以變應變。據了解，2020年，碧桂園將其發展主題定為全周期綜合競爭力提升年、高質量發展關鍵年。「基礎產品力是重點，關系著房企在市場上的地位和口碑」，碧桂園總裁莫斌表示，今年疫情以來，健康住宅產品需求凸顯，碧桂園迅速啟動產品力全面提升，以健康住宅產品為基礎，並從產業鏈角度配套健康家居產品及健康服務，提供更健康的人居生活。
趙秀池表示，城市價值、區域價值的重塑是未來樓市的一大機遇，人口流入多的城市、高品質項目依然具有發展潛力。
房企需加緊建設護城河
從政策部署來看，以內循環為主的格局將是一場持久戰，新型城鎮化將持續釋放作用，帶動投資和消費需求。
國家統計局數據顯示，2019年中國常住人口城鎮化率達到60.6%，離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距。城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。對此，繆萌表示，新型城鎮化仍然有較大的發展空間。
面對紅利期，房企們在積極布局後市。以碧桂園為例，截至2019年12月31日，其在國內已獲取的權益可售資源約17022億元，潛在的權益可售貨值約7159億元，權益可售資源合計約2.4萬億元，分布於一二三四五線各等級城市，可滿足未來三到四年以上的銷售量。
王靜文表示，不過也要看到，城鎮化率的上升速度近4年來持續放緩，2019年僅上升了1.02個百分點，是1996年以來最慢的一年，從中可以看出，城鎮化的速度在變慢，這將對房地產企業形成考驗。
整體看，隨著市場空間的變化，競爭更加激烈，初步呈現出強者恆強的局面。
中指研究院監測數據顯示，2020年上半年，銷售額超過1000億的企業共13家，這些企業銷售額增長率均值為2.2%；銷售額500億—1000億的企業共16家，這些企業銷售額增長率均值為1%；此外，銷售額100億—200億的企業、50億—100億的企業分別下降了7.6%、11.6%。這顯示出，相比於其他房企，規模越大的頭部企業銷售業績整體也越好。
雖然如此，大型房企依然在通過各種手段，加緊建設護城河。從碧桂園來看，通過現金流管理、降低負債、開辟低成本融資渠道等，2019年凈借貸比率僅為46.3%，遠遠低於50家典型房企平均凈負債率94.1%的水平，抗風險能力大幅提升。具體看，2019年底，碧桂園需於一年以內償還的短期有息債務為1163億元，以其2683.5億元可動用現金余額計算，現金余額對於短期有息負債的覆蓋比例達2.3倍，償還債務沒有壓力。
在中國經濟內循環之下，發展更多依靠科技創新，轉型升級是主浪潮，為此，近年來大型房企也進入造車、機器人等領域，開辟新的業務增長點。
從2018年開始，碧桂園就開始在「建築機器人+裝配式建造」領域進行摸索，目前已在建築機器人、餐飲機器人方面取得長足的進展。僅在餐飲機器人方面，截至2020年6月，碧桂園已累積提交超500餘項專利申請，涵蓋火鍋、中餐、快餐、煲仔飯等多個業態。
中指研究院指出，碧桂園圍繞地產主業持續做強，積極布局機器人、現代農業等高科技產業版圖，實現多元布局和主業協同並進，有利於長遠發展，值得行業借鑒。
在業績持續提升的同時，碧桂園持續投身於社會公益活動，累計捐贈超67億元，涉及精準扶貧、職業教育、教學科研等多方面。今年疫情期間，碧桂園集團、國強公益基金會先後共捐贈2億元設立抗疫基金，全力支持一線抗疫工作。
王靜文表示，經濟向內的背景下，發展越來越注重以人為本，房企積極參與慈善公益活動，有利於提升其整體價值。