中國房市怎麼走

① 中國經濟內循環下，樓市何去何從

欲問當今全球，誰是最大房地產市場？無疑，中國城鎮化用40年左右的時間走過了西方百年的發展歷程，在這一引擎推動下，中國創造了一個巨大的房地產市場，誕生了一批「宇宙級」房企。
不過，隨著中國經濟以國內大循環為主，單一房地產市場與整體的國內大市場有何關系？房價將是漲是跌？對於開發商而言，如何實現長遠穩健發展？
要不要房地產業？
「加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局」，7月30日，隨著中央政治局做出這一部署，這將成為我國下半年乃至更長時期經濟工作的重要方向。
「我國有超大規模的國內市場優勢」，盤古智庫高級研究員王靜文告訴中國新聞周刊，在貿易保護主義上升、全球市場萎縮的背景下，可以充分利用國內的超大規模市場，形成以內循環為主、雙循環互相促進的勢頭。
王靜文表示，從國內大市場來看，房地產業是一個關聯效應極廣、體量極大的產業鏈。
首先，國內仍有大量住房需求，形成了龐大的房地產市場。8月14日，國家統計局公布，1—7月份，我國商品房銷售面積83631萬平方米，商品房銷售額81422億元。
這一巨大的體量孕育了眾多的市場主體。8月10日，《財富》公布了最新的世界500強排行榜，我國共有5家房企上榜，其中碧桂園以2019年營業收入703.35億美元的業績，位次由全球177位升至147位，居全球房企首位。
「僅就房地產市場而言，從內循環角度來看，房地產業一頭連著投資、一頭連著民生，實現了投資功能和民生需求的循環」，易居克而瑞城市發展部副總經理繆萌告訴中國新聞周刊，二季度我國GDP為250110億元，同比增長3.2%，終於實現由負轉正，這離不開投資的貢獻。而在投資中，上半年房地產開發投資同比增長1.9%，率先實現由降轉升，成為了經濟增長中為數不多的亮點。
第二，房地產業對於上下游產業都有明顯的拉動作用。王靜文表示，房地產業的發展可以帶動家電、傢具、建材等消費。
第三，城鎮化是現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在，是形成國內大市場的極重要手段，而房地產業為這一最大的內需提供了重要的生活空間和商業消費空間。
從房地產業的主要產品來看，以碧桂園等為例，這些龍頭房企每年一方面提供數十萬套住宅產品，此外其數百萬平方米的購物商場等也為人們消費購物創造了更便利的條件。
繆萌表示，房地產業較大程度上推動了人口城鎮化，城鎮化也是房地產業發展的最大推動力。當然，城鎮化是動態演變的，過去一味追求高房價的房地產發展模式也不可持續。
樓市供需生變
在內循環為主、國內國際雙循環發展的格局下，中國房地產的邏輯或將生變。
王靜文表示，內循環要形成一個完整閉環，還需要最終消費的支持，整體國內市場需要一定的再平衡。
7月30日召開的中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。目前，深圳、東莞、南京等地紛紛加碼樓市限購政策，其重點是打擊投資投機、囤房、炒房等。
繆萌表示，房住不炒、因城施策仍是樓市主基調，未來樓市成交量價將以平穩為主，房價大起大落將會被遏制。
「在這樣的政策基調之下，樓市需求層面將會發生較大變化」，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴中國新聞周刊，投資投機需求將會受到極大抑制，樓市將會以剛性需求釋放為主，部分剛改需求也會進入樓市，房地產業將真正回歸到保障民生的屬性。
這將對樓市產生什麼影響？市場需求將如何釋放？
「房地產業根本上要滿足人的居住需求，服務於人們對美好生活的追求」，碧桂園創始人、董事會主席楊國強對此表示，看好三四五線城市的房地產市場，因為隨著農民工工資提升，他們就產生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住，因此，他們最大可能會在有學校、醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。
「在當前的時代背景下，對於地產商而言，單純追求數量的時代已經過去，現在需要高質量發展」，趙秀池表示，高質量產品是企業的生命，唯有質量過得硬，符合市場需求的產品，才能在市場上有一席之地，實現項目價值的提升。
房企們也在以變應變。據了解，2020年，碧桂園將其發展主題定為全周期綜合競爭力提升年、高質量發展關鍵年。「基礎產品力是重點，關系著房企在市場上的地位和口碑」，碧桂園總裁莫斌表示，今年疫情以來，健康住宅產品需求凸顯，碧桂園迅速啟動產品力全面提升，以健康住宅產品為基礎，並從產業鏈角度配套健康家居產品及健康服務，提供更健康的人居生活。
趙秀池表示，城市價值、區域價值的重塑是未來樓市的一大機遇，人口流入多的城市、高品質項目依然具有發展潛力。
房企需加緊建設護城河
從政策部署來看，以內循環為主的格局將是一場持久戰，新型城鎮化將持續釋放作用，帶動投資和消費需求。
國家統計局數據顯示，2019年中國常住人口城鎮化率達到60.6%，離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距。城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。對此，繆萌表示，新型城鎮化仍然有較大的發展空間。
面對紅利期，房企們在積極布局後市。以碧桂園為例，截至2019年12月31日，其在國內已獲取的權益可售資源約17022億元，潛在的權益可售貨值約7159億元，權益可售資源合計約2.4萬億元，分布於一二三四五線各等級城市，可滿足未來三到四年以上的銷售量。
王靜文表示，不過也要看到，城鎮化率的上升速度近4年來持續放緩，2019年僅上升了1.02個百分點，是1996年以來最慢的一年，從中可以看出，城鎮化的速度在變慢，這將對房地產企業形成考驗。
整體看，隨著市場空間的變化，競爭更加激烈，初步呈現出強者恆強的局面。
中指研究院監測數據顯示，2020年上半年，銷售額超過1000億的企業共13家，這些企業銷售額增長率均值為2.2%；銷售額500億—1000億的企業共16家，這些企業銷售額增長率均值為1%；此外，銷售額100億—200億的企業、50億—100億的企業分別下降了7.6%、11.6%。這顯示出，相比於其他房企，規模越大的頭部企業銷售業績整體也越好。
雖然如此，大型房企依然在通過各種手段，加緊建設護城河。從碧桂園來看，通過現金流管理、降低負債、開辟低成本融資渠道等，2019年凈借貸比率僅為46.3%，遠遠低於50家典型房企平均凈負債率94.1%的水平，抗風險能力大幅提升。具體看，2019年底，碧桂園需於一年以內償還的短期有息債務為1163億元，以其2683.5億元可動用現金余額計算，現金余額對於短期有息負債的覆蓋比例達2.3倍，償還債務沒有壓力。
在中國經濟內循環之下，發展更多依靠科技創新，轉型升級是主浪潮，為此，近年來大型房企也進入造車、機器人等領域，開辟新的業務增長點。
從2018年開始，碧桂園就開始在「建築機器人+裝配式建造」領域進行摸索，目前已在建築機器人、餐飲機器人方面取得長足的進展。僅在餐飲機器人方面，截至2020年6月，碧桂園已累積提交超500餘項專利申請，涵蓋火鍋、中餐、快餐、煲仔飯等多個業態。
中指研究院指出，碧桂園圍繞地產主業持續做強，積極布局機器人、現代農業等高科技產業版圖，實現多元布局和主業協同並進，有利於長遠發展，值得行業借鑒。
在業績持續提升的同時，碧桂園持續投身於社會公益活動，累計捐贈超67億元，涉及精準扶貧、職業教育、教學科研等多方面。今年疫情期間，碧桂園集團、國強公益基金會先後共捐贈2億元設立抗疫基金，全力支持一線抗疫工作。
王靜文表示，經濟向內的背景下，發展越來越注重以人為本，房企積極參與慈善公益活動，有利於提升其整體價值。

② 全球經濟放緩，國內股市和樓市會如何走

全球經濟放緩，甚至出現衰退，已經是無可避免的事實，此前IMF下調2020年全球經濟增長預期，同時下調各國GDP增速，中國是為數不多的正增長國家之一， 全球各國央行都在不約而同，選擇了貨幣寬松政策，通過印鈔，增加貨幣投放市場來增加流動性。提振經濟。

之前國內房地產市場充當著貨幣的蓄水池，大量的貨幣市場湧入房地產行業，帶動了房價的不斷走高，其中也滋生了泡沫，隨著家庭負債率的不斷增加，房產泡沫的積聚，居民大部分財富沉澱在房地產，風險指數加劇，相比之下，國內股市這幾年一直處於低位。股市很可能會取代樓市，成為新的貨幣蓄水池。

目前全球疫情正在持續，確診人數持續增加，短時間內暫時沒有得到控制的跡象，倘若下半年疫情仍然如此，那麼全球經濟的復甦之路，可謂是難上加難。但是這也給了國內經濟發展的契機，很可能股市會迎來新一輪的增長，助力企業成長。

此消彼長，如果股市繁榮，勢必會吸引資金的流入，那麼在一定程度上，就會抑制房地產的泡沫，這比任何調控都有效，因為資本逐利，後續許多投資客可能會離開樓市進入股市，股市取代樓市，成為貨幣新的蓄水池。

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