A. 房地產市場出現泡沫後,政府應出台哪些政策
您好，
中國房地產市場抑制過度泡沫化的策略選擇
自2005年開始，穩定房價成為中國房地產調控的重要目標之一。為抵制房價過度上漲，國家制定了一系列的宏觀調控政策，其中包括：2005年3月為穩定房價出台的「國八條」；2009年12月頒布的抑制投資投機性住房的「國四條」；2010年1月嚴格二套房貸管理的「國十一條」；2010年3月對土地進行調控新政的「國十九條」；2010年出台的「堅決遏制部分城市房價過快上漲」的「國十條」；2011年1月出台的「新國八條」，以及2013年2月國務院常務會議明確穩定房價的「國五條」等等。一系列房地產宏觀調控政策的制定和實施，在不到十年的時間里，掀起了四波宏觀調控的高潮。這些調控政策對防止中國房價過度上漲起到了一定作用，但國家對房地產業的宏觀調控，還應借鑒日本房地產泡沫破滅的經驗教訓。
(一)建立「房價收入預警機制」，健全住宅分類供應體系
中國房地產宏觀調控應建立「房價收入比」預警機制，使房地產調控更具針對性。「房價收入比」的預警機制，應使房價上漲速度不得超過人均可支配收入增速。中國「房價收入比」的合理區間應參照國際慣例，定在6—7之間。以此為參照，經濟發展程度不同的城市和地區，可適當調整「房價收入比」，對於不同收入層次的群體，也相應調整「房價收入比」，國家要在房屋供給上，充分考慮消費區域和消費層次的差異，加大商品性住宅和保障房的供給，緩解供需矛盾，以滿足不同「房價收入比」層次的需求。
未來一段時期是中國深化改革的時期，也是推動經濟增長再平衡的一個歷史過程。房地產泡沫的化解，需要建立在統籌推進收入分配公平、民生改善與經濟發展的基礎上。從供給角度，需要借鑒日本的經驗，建立住宅分類供應體系，擴大針對普通民眾實際需求的房屋供給量。在房地產泡沫程度較高的非常時期，日本政府為解決窮人住房問題，建立住宅分類供應機制，建造低價公房，以調節住房市場價格。其中包括針對中低收入階層的政府公營住宅，針對中高收入階層的由私營發展商經營的商品住房。此外，在購房資金籌措上，日本成立了由財政撥款和郵政儲蓄貸款組成的住宅金融公庫，可為居民提供住房抵押貸款，並為政府及住宅公團提供房屋建設資金。這些經驗可以作為中國的借鑒。具體做法是強化政府特別是地方政府在住房問題上的責任。在多元化的住房分級制基礎上，通過構建完善的、明確分級的新建住宅供應體系，切實解決中低收入階層的住房安置問題，減緩居民住房壓力。從需求角度，則應從根本上促進分配公平，規范私營經濟發展，提高勞動者的工資集體協商和議價能力，遏制勞動收入在國民收入中佔比下滑的趨勢，從而為勞動者解決和改善住房問題創造必要的條件。這樣，才能逐步化解房地產泡沫過度帶來的矛盾，使房地產回歸合理的發展軌道。
(二)積極調整信貸結構，加快房地產業去杠桿化進程
從各國的經驗看，房地產業的杠桿率過高是寬松貨幣政策的產物，也是導致房地產泡沫過大的誘因之一。由於中國現行房地產開發制度與銷售，中國房地產業杠桿率主要表現在土地儲備貸款、土地出讓環節首次繳款比例、土地增值稅清繳、房地產開發與銷售等環節。以土地儲備為例，土地儲備貸款條件比照項目融資，自有資金比例低限僅為30%，助長了囤地行為。再如，土地增值稅清繳環節，房地產開發企業往往較長時間保留尾盤，拖延項目竣工清算進程，而將預提的土地增值稅轉用於新項目建設。房地產開發企業的融資和個人住房按揭貸款等也是加大杠桿率的一個因素。房地產業總體杠桿率過快上升，會增大宏觀經濟金融運行風險。為了去泡沫化的需要，有必要提高房地產開發企業的信貸准入門檻，並嚴格審查和控制個人房貸。
加快房地產去泡沫化，需要綜合運用多種貨幣政策工具組合，積極推動信貸結構調整，使銀行體系新增信貸向小微企業、科技企業傾斜，在控制風險的前提下支持保障性住房建設。而對商品房、商業地產、基建投資等產能過剩領域則要嚴格控制。完善信貸政策，控制政府融資平台、房地產開發貸款等高風險行業貸款，有效應對房地產泡沫領域的潛在違約風險。
(三)防範高增長轉為穩增長背景下匯率變動的影響
綜觀各國房地產泡沫破滅的歷史可以發現，房地產泡沫程度較高一般形成於經濟起飛後，而破滅往往緊隨高速增長期，處於經濟轉型的關口，且一般均受國際游資沖擊而爆發(擁有國際貨幣霸權的美國例外)。以日本為例，上世紀80年代的經濟高速增長加劇了其房地產市場泡沫程度。自第一次石油危機始，日本的實質GDP增長率由10%下降到4%左右。隨著日本經濟發展中的重工業化和城市化的基本結束，以產能過剩為特徵的經濟增長方式難以為繼，「廣場協議」的簽訂及自由金融政策的實施，推動了日元大幅升值，縮小了外需規模，日本經濟增長方式被迫由「投資導向型」向「出口導向型」轉變。以日元升值為標志的匯率放開政策，引入了大量國際資本，國際熱錢隨之湧入日本房地產業，推高了日本房價的快速增長，房地產泡沫程度加劇。而泡沫破滅後，日本經濟受到沉重的打擊。據瑞穗證券的數據統計，1992-2004年，日本企業和銀行處理泡沫經濟的成本高達208萬億日元，年均處理泡沫成本佔GDP的比重高達3.5%；失業率超過了其他發達國家。其實質GDP增長率由1990年的4%左右，下降到不足1%，房價和股市量價齊跌至歷史新低，銀行凈損失達十萬億日元。
目前，中國進入了由高增長向穩增長的轉型階段，應吸取日本當年為了刺激內需、不顧房地產泡沫的膨脹、單純固執地實施低利率政策的經驗教訓。盡管房地產泡沫由內因而起，但在經濟全球化的條件下卻往往因外部的沖擊而破滅。因此，我們對人民幣匯率升值預期所導致的游資泛濫及其對中國房地產過熱的助推器作用，要保持清晰的認識。一方面，要運用行政干預手段緩解過剩流動性、抑制經濟過熱；另一方面，還要保持人民幣匯率的相對穩定，防範國際投機資金對中國經濟的沖擊。
(四)提高房屋交易費用，遏制和打擊投機
從國外成熟的房屋交易稅費徵收機制來看，多種稅負的徵收提高了房屋持有成本，平衡了市場供求。這種稅收調控法以市場化手段，迫使囤房者釋放出多餘房子，增加了市場供給，消減了房價上漲預期，擠出了房地產市場過度出現的泡沫成分。對此，發達國家的做法值得我們參照：例如，德國為了抑制房地產投機，對房屋投機活動設置了「防火牆」，成為歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一。德國政府規定購房不滿十年就賣出者，政府將對收益部分徵收15%的「投機稅」，此外，除了交納給中介的費用之外，還要負擔3.5%的交易稅和公證費。這些額外的費用占交易額的10%左右。較高的交易費用降低了投機者利用短線炒房而獲取暴利的機會。相比較於德國，日本的交易費用更高，交易費用品種包括印花稅、登記證稅、不動產取得稅、每年一次的固定資產稅。不動產稅稅率相當於土地和住宅建築的3%。在美國，各種房屋稅高達30%，占家庭收入的21%。如果美國的房價上漲低於10%—15%，則無法覆蓋購房和賣房的交易成本，炒房者就會虧本。
可見，較高的交易費用是確保住房作為消費品的前提，也是發達國家和地區房價穩定的一個重要原因。中國需要借鑒這一做法，對超過規定標准面積的房地產擁有者，應通過徵收累進稅的方式進行調節，打出炒房和囤房囤地行為，遏制房地產投機。另一方面，政府要加強監管，規范房地產市場秩序。如：加強住房銷售價格管理，加大對閑置土地和違法違規用地的處理力度，打擊偷漏稅和規避限購等行為，進一步加強商品房預售資金監管，維護購房人合法權益。這樣，才能使房地產的發展真正服務於長期經濟增長和持久的民生改善。
希望能幫到您，望採納！