印尼富人區房價多少錢一平方

❶ 東南亞國家都怎麼樣哪個國家最適合投資

投資環境包括的因素很多，但東南亞國家基本都是發展中國家，發展中國家就我看來有一個共性，就是法制都談不上，經濟政治波動性也很大，能談的主要就是社會文化，那結合我自己的感受說說。

一，柬埔寨。柬埔寨這個國家中資去的太晚了，基礎設施工程已經被日本占完了，但有很多中資在那邊做配套，但問題是這國家人口太少，而且住的還挺分散，對基礎設施和工業製成品沒有太大需求，建工廠不好招人，現在看來比較適合的就是轉口貿易。柬埔寨旅遊資源很匱乏，海基本沒法開發，湖也不行，遊客全部直奔暹粒，但看完古跡根本不多逗留，古跡周邊服務飽和，想開民宿死了心吧。
二，泰國。泰國這國家昇平日久，打開國門比中國早太多了，第一和第三產業都很厲害，唯獨第二差，但第二都是日本人把持。這幾年中資搶回來一些市場，主要是通信手機，算是能從泰國人兜里賺錢，其它行業基本都是賺中國人自己的錢為主，但這種生意規模上不去。來泰國投資製造業就是坑，以前國內對泰國不夠重視，覺得這人窮，沒消費能力，其實這是完全錯誤的。泰國是一個非常獨特且有潛力的國家，因為泰國這國家很少戰亂，老百姓活得很有安全感，敢花錢！現階段有實力的中資游戲企業如果願意深耕，真的有錢賺。甚至連開發游戲都不用，就是買泰國地區的版權，做泰文版。
三，菲律賓。菲律賓是一個非常國際化的國家，很多地方不亞於新加坡。它現在挺窮，但它的窮和寮國柬埔寨是不一樣的，寮國柬埔寨屬於閉塞窮，菲律賓屬於落魄窮，所以不太好哄。除了遠洋路橋通信，現在中資在菲律賓比較多的是博彩平台和虛擬貨幣，但這終歸還是賺中國人的錢。菲律賓人喜歡運動，但是沒什麼質優價廉的民族品牌，如果國內的鞋帽廠商願意做低價專業體育裝備，菲律賓還行。再就是菲律賓可以提供廉價基礎英文環境，以後作為旅遊兼英文入門學習地不錯。
四，緬甸。緬甸資源嚇人，但問題是它還沒進入現代社會，國內關系也沒理順。我感覺在緬甸投資和買百家樂沒什麼區別，是賺是虧不用多等，立馬就能知道。如果以後緬甸步入現代社會了，我想這里應該干什麼都不錯，到底這是一個全國有幾個路燈都數的過來的國家，那能做的事多了去了。國家雖然破，但緬甸富人很多，還且福到嚇人，現階段資金充裕的話，在仰光炒房不錯，買到就是賺到。
五，馬來西亞。馬來西亞是英聯邦，打開國門比中國早太多，想忽悠基本沒戲，馬來很多地方非常接近低端發達國家了，不需要再搞基建。馬來西亞的好處就是它是穆斯林國家，文化同化力差，所以去了泰國的華人全變成泰國人，去了馬來的華人依然還是華人，可以保持自己。正因為此，中國人，特別是中國的中老年人，去馬來西亞無論語言飲食，可以無縫適應，所以聯合蘇丹開發房地產其實有可為。
六，新加坡。當年英國人選中新加坡，就是因為新加坡位於中國和印度的中間，去哪都方便。現在新加坡其實還是可以發揮這個作用，就是碰頭地。西亞和中東其實有不少工程可以干，但你的公司如果在中國其實還是不方便，大家都在新加坡碰頭，也在新加坡融資結算，最後簽了合同讓工人從中國過去就行。
七，印尼。印尼這個國家太大了，交通也太不方便了，你問印尼人，其實它們對自己國家也不了解。就我感覺，印尼是現代國家，但它的國民其實還是有點部落民的感覺。部落民其實挺好忽悠的，只要和上層關系處理好，應該干什麼都不虧。印尼水果很多，但是它距離中國偏遠，運來損耗太多，如果加工再運，那不如就在泰國羅勇加工好了。我看了半天，感覺比較可行的只有煙葉，但我不知道這生意老百姓能操作嗎？真弄來了，有沒有煙廠收。如果有煙廠能收，這買賣就是地上撿錢。如果你不苛求質量，其實你完全可以在馬路邊撿煙葉，免費，老百姓還感謝你。還有就是礦，但前期是個風險。
八，寮國。寮國這國家，基建都是中國，金融也差不多，就連隨便馬路邊找間小超市五金店，不是在看《爸爸去哪了》，就是《中國有嘻哈》。我問了很多人，寮國生意真這么好做嗎？這么多人過來。統一回答時，也賺不上大錢，但比國內強。寮國現在土地挺便宜，琅勃拉邦那整個山頭，才賣兩百來萬人民幣，感覺幾家人湊湊就能搞。但是東南亞旅遊說難聽點，黃和賭你起碼要佔一個，兩個都不行那不太好搞。
九，越南。以前我們常說中國人勤勞聰明，但在越南我發現，越南人其實更勤勞，早上五六點，大街小巷車水馬龍，而且什麼東西都弄的整整齊齊，比中國干凈，而且土地政策也比中國靈活。泰國有很多緬甸寮國柬埔寨外勞，但泰國基本不允許越南人來當外勞，我問過為什麼，泰國人覺得越南人太靈活，不好管。想從越南掙錢，拼成本拼血汗是不聰明的。但也有有利的方面，越南不像泰國馬來菲律賓，四海之內皆兄弟，面上和誰關系都很好。它這個國家其實不缺人才，但比較缺機會。我之前的老師是越南國家經濟顧問，他的意思也是，要不然你就把你繼續不了的生意給它做，看它有沒有新招，要不然你就把它的人才吸引到你那，就是幾十年前中國人去美國一樣。

❷ 金融危機是怎麼引起的

金融危機是由於美國房地產市場價格跳水導致的全球范圍的金融市場的劇烈動盪。在2007年及之前，美國的房地產市場都欣欣向榮，以致於銀行都不顧個人購房貸款者的個人信用就隨意發放貸款。

這時美國政府看到經濟有些過熱了就實行宏觀調控——提高利率和存款准備金率。這兩者提高了，銀行就要提高購房貸款的利率。

本來許多購房者都是買房來投資，自己本身並沒有太多收入，自然還不起，那麼就導致銀行也收不回貸款，只好收回房子再轉手賣，房子的供大於求，自然價格就跌，而銀行也無法收回資金了。於是，一場金融風暴蔓延開來。

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金融危機與經濟危機的聯系：

從歷史上發生的幾次大規模金融危機和經濟危機來看，大部分經濟危機與金融危機都是相伴隨的。也就是說，在發生經濟危機之前，往往會先出現一波金融危機，最近的這次全球性經濟危機也不例外。這表明兩者間存在著內在聯系。

其主要緣由在於，隨著貨幣和資本被引入消費和生產過程，消費、生產與貨幣、資本的結合越來越緊密。以生產過程為例，資本在生產過程的第一個階段———投資階段，便開始介入，貨幣資本由此轉化為生產資本。

在第二個階段里，也就是加工階段，資本的形態由投資轉化為商品；而在第三個階段里，也就是銷售階段，資本的形態又由商品恢復為貨幣。

正是貨幣資本經歷的這些轉換過程，使得貨幣資本的投入與取得在時空上相互分離，任何一個階段出現的不確定性和矛盾都足以導致貨幣資本運動的中斷，資本投資無法收回，從而出現直接的貨幣信用危機，也就是金融危機。

當這種不確定性和矛盾在較多的生產領域中出現時，生產過程便會因投入不足而無法繼續，從而造成產出的嚴重下降，引致更大范圍的經濟危機。這便是為何金融危機總是與經濟危機相伴隨，並總是先於經濟危機而發生的原因所在。

在某些情況下，也不能排除金融危機獨立於經濟危機發生的可能性，尤其是當政府在金融危機之初便採取強有力的應對政策措施，比如，通過大規模的「輸血」政策，有效阻斷貨幣信用危機與生產過程的聯系，此時就有可能避免經濟危機的發生或深入。

❸ 世界上一共有幾次重大的經濟危機

1、1637年鬱金香狂熱

17世紀30年代後期，鬱金香已成為荷蘭、法國等投機者獵取的對象，出現全民買賣鬱金香的狂潮。1637年2月4日，鬱金香價格突然暴跌，使歐洲無數人瞬間傾家盪產，進而影響到國民經濟陷入數年的衰退。

2、1720年「南海泡沫」

1720年1月，英國南海公司接受投資者以分期付款方式認購公司新發股票。公司股票價格狂飆。1720年6月，英國議會通過了《反金融詐騙和投機法》，知情者和政府官員提前拋售股票。此後，南海股價很快一落千丈，許多投資者血本無歸，英國金融業陷入長期危機。

3、1837年經濟大恐慌

1836年，美國總統傑克遜關閉了美國聯邦銀行，以使美國經濟擺脫其嚴格的信貸監管，招致英國方面的嚴厲報復，英國立刻停止了對美國的各種貸款，國際銀行家也同時緊縮美國銀根，使美國陷入了嚴重的「人為」貨幣流通量劇減的境地，最終引發了「1837年經濟大恐慌」。這場金融恐慌帶來的經濟蕭條一直持續到1843年。

4、1907年銀行危機

20世紀初，美國興起的信託投資公司享有許多銀行不能經營的業務，使整個金融市場陷入極度投機狀態，到1907年金融危機發生，導致美國破產的信貸機構超過了300個，共負債3.56億美元，還有2.74萬家工商企業登記破產，共負債4.2億美元。危機波及世界許多國家，加劇了英德、法德等國家之間的矛盾，第一次世界大戰在危機中孕育。

5、20世紀30年代世界經濟大危機

1923-1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。房價以每年超過一倍左右的幅度瘋狂增長。1925年時，僅有7.5萬人口的邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，2.5萬名地產經紀人。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。

緊接著一年後，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家自殺、發瘋，、淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，從而引發了華爾街股市的崩潰，最終導致20世紀30年代的世界經濟大危機。

6、1989年日本經濟危機

1985年「廣場協議」簽訂之後，日元的升值幅度三年間達到了86%，日本政府開始制定刺激內需的經濟增長政策，利率從1985年的5%降至1987年2月以後的2.5%。大量的資金流向了股市和房地產市場，為了業務擴張，利用超低利率發放房地產抵押貸款。同一時期，國際熱錢也湧入日本房地產市場。

日本房地產泡沫加速膨脹：城市土地價格指數從1985年的91.5上漲到1991年的147.8，上漲幅度61%；建築投資從1985年的約50億日元上升到1991年的約82億日元，上升幅度64%。

四年後，日本政府意識到經濟泡沫，開始施行緊縮貨幣政策，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至6%。貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。日經225指數從1989年12月29日的高點38915點開始大幅下跌，股市陷入了長達20年的熊市之中。

這致使企業、證券公司和銀行出現巨額虧損，財務壓力迫使其擁有的大量不動產湧入市場，房價出現下跌的趨勢。與此同時，國際資本開始撤出。1992年日本政府規定持有土地者每年必須交納一定比例的稅收，囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場進入「供大於求」的時代。

從1991年開始，日本房地產市場泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。在這段時間里，日本經濟發展緩慢，期間GDP增長幾乎沒有變化。這次房地產泡沫也被稱為'二戰後日本的又一次戰敗'。

7、1997年東南亞金融危機下的泰國

20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，並陸續出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束後，大量開發商和投機者紛紛湧入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。

與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。然而這些國家並沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。

在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處於全面危險的境地：房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率高達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，房地產泡沫徹底破滅，導致泰國的經濟嚴重衰退。

8、1997年東南亞金融危機下的香港

上世紀70年代，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先後公開上市。而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981 年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。

1984-1997年，香港房價年平均增長超過20%。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的「炒樓族」。

1997年，東南亞金融危機爆發。1998-2004年，香港樓價大幅下跌。據專家計算，1997-2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。

而對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。

9、1998年韓國金融危機

90年代初，韓國政府和企業並沒有意識到經濟減速的客觀要求，寄希望於通過放鬆貨幣刺激經濟重回高增長軌道。1992-1996年間（金泳三執政時期）韓國M2和CPI增速高達20%多，房市出現泡沫。1998年爆發金融危機，泡沫破裂。

10、1993年中國台灣金融危機

1985-1993年間，台灣依賴於電子信息產業強勁的出口競爭力，貿易順差大幅上升，M2高達20%以上，流動性極為充裕，股市房市出現大幅泡沫。在1993年，由於政府收緊貨幣，股市房市泡沫破裂，爆發金融危機。

11、2008年美國次貸危機

2008年美國金融危機是因房地產次級抵押貸款壞帳而起，致使金融市場出現流動性危機，波及房地產公司、抵押貸款機構、投資銀行、保險公司和商業銀行等相關行業，導致美國經濟衰退，引爆了一場始於美國、席捲全球的金融危機。

2001年美國IT領域泡沫破裂，經濟陷入衰退。美聯儲採取了連續降息的擴張性貨幣政策。美聯儲的低利率政策導致市場中流動性過多，多餘的流動性流入房地產市場，住房不斷升值，房地產市場泡沫逐漸累積。2000年至2005年全美房屋價格指數增長了84%，新建住房增長了31.8%，住房供給過剩。

在低利率政策的刺激下，美國經濟開始復甦。為了防止通貨膨脹，2004年到2006年美聯儲連續17次上調聯邦基金利率從1%至5%，不斷升息導致住房貸款市場利率上升，推動了房地產市場的降溫。房屋銷售量持續下滑，房產價格下跌，信貸違約引發危機。

2008年9月15日，美國投資銀行雷曼兄弟公司宣布破產，拉開了美國金融危機的序幕。美國最大的兩家住房抵押貸款融資機構「房利美」和「房地美」被收歸國有，金融市場的全球化使得華爾街的危機迅速蔓延，全球股市大幅下挫。

從以上幾種情況可以看出，經濟危機大多是由於經濟泡沫越吹越大造成的，房地產和股市都是經濟危機的導火索，在危機當中，發展中國家很難獨善其身，中國的情況有些例外，主要緣於政府的掌控能力。相信中國領導人有能力化解。

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經濟危機是指資本主義再生產過程中周期性爆發的生產過剩的危機。這種生產過剩不是絕對過剩而是相對過剩，即相對於勞動人民有支付能力的需求和資本價值增值的需要而言的過剩。

一般表現是： 商品大量積壓，生產銳減，工廠大批倒閉，工人大量失業，信用關系嚴重破壞，整個社會經濟陷入極端混亂和癱瘓之中。雖然危機的可能性在貨幣出現以後就已經產生了，但只有在資本主義生產方式下才具有現實性。這是由資本主義生產方式的基本矛盾決定的，即生產的社會性和資本主義私有制之間的矛盾。

❹ 全球最觸目驚心的房地產崩潰輪回，什麼時候降臨到中國頭上

潮起
二十世紀初，美國經濟進入歷史上最繁榮的時期。
首先是工業革命的升級，汽車、電話、電力工業不斷進步，帶來了生產效率的飛躍。其次是歐洲的一戰，帶來對軍工設備、食品、醫葯等的強烈需求。資本家們拚命擴建工廠，招攬從農村涌進城市裡來的孩子，將城市化浪潮推向了高峰。

▲20年代美國汽車工人
到了20年代，一個強大的美國中產階層形成了。到處都是工作機會，獎金豐厚，假期眾多，人們都可以買得起小汽車玩自駕遊了，買房增值保值更加成為了大家的共識。
這種現象在半個世紀之後的日本同樣上演。
1973年的石油危機過後，日本經濟迅速恢復，其節能型小汽車在全球廣受歡迎，尤其是在美國市場上將通用、福特、克萊斯勒打的丟盔棄甲。家電、高鐵、電子游戲等產業也得益於新技術的進步，迅速興起。持續的貨幣貶值，使得出口業的競爭力更加強大。

▲80年代大蕭條前的日本
1980年代中期，日本外匯儲備超過4000億美元，占當時世界外匯儲備的一半。日本也取代了美國，成為世界上最大的債權國。豪起來的日本人到全世界去收購、旅遊、爆買，當然最剛需的還是日本的房子。
東南亞也有過這一段似曾相識的榮光。

▲80年代,喬治敦,檳城,馬來西亞
80年代日本富起來之後，大量的資本跑到東南亞去投資，那時候的新馬泰就像一片處女地，工資低廉，民風淳樸。豐田、日立、東芝的工廠紛紛在泰國、馬來西亞建起來，工業化迅速發展。熱帶的陽光海灘，相對完善的基礎設施，也使得這里成為了極具誘惑力的旅遊勝地和養老地產開發地。
中國的黃金十年更是歷歷在目。
每年的春運期間，浩浩盪盪的農民工返鄉潮和奔赴沿海打工的人潮，都讓人感概這人類歷史上最壯觀的遷徙。推動這一切的改革開放、匯率貶值、入世、人多力量大、亞太產業轉移、公路港口機場電廠建設……就像一曲震耳欲聾的宏大交響樂，將城市化和工業化的需求交織在一起，也釋放了新富起來的一代人對買房的強烈熱情。
每一段的浪潮湧起，都是來自真實需求的推動。尤其是技術革命、工業化、產業轉移帶來的快速生產力提升，極大的膨脹了全社會的財富購買力，而其中最大的一項支出通常就是房子。
洪水
1925年，大英帝國恢復戰前的金本位制度，英鎊兌美元由之前的1兌3.4 升值至1兌4.866 。這件事帶來的一個結果就是，美國對英出口的加速上漲，歐洲資本大量流入美國。洪水開始泛濫。
另一方面，1920-1929年期間美國連續出台有利於富人的減稅政策 ，再加上壟斷家族對中小企業的擠壓，使得整個社會的財富越來越集中到了上流階層的手中。這群人的財富大部分都不會花在消費上，而是用於各種可以資產增值的投資，比如股市、房市，哪邊升值得快就往哪邊砸。
在日本，這樣的現象本來是殊途，後來竟奇妙的同歸了。
廣場協議之後，日元開始大幅升值，三年的時間就漲了86%。眼看日元天天漲，依靠出口的日本企業唉聲嘆氣，關懷備至的好家長日本政府連忙出台了一系列「穩增長，擴內需」政策。 這種政策全天下都是一個套路：降利率。
從1986年1月到1987年2月，日本銀行連續5次降低利率，將中央銀行貼現率從5%降低到了2.5%，為當時世界之最。利率降下來，貨幣洪水就開始泛濫了。但實業仍然是不好做啊，於是在此間的數年，日本國內的資金開始大量進入股市和房地產，股價扶搖直上，樓市四處暴漲。
日元升值，最得益的就是新馬泰地區了。
因為這些地區採取的是和美元掛鉤的固定匯率制度，同時從1986年開始陸續放鬆了對金融進出的限制。於是日元長驅直入，有投資工廠的，也有隻為賺快錢而跟著來坐等升值的。1989年，泰國的住房貸款額是459億泰銖，到1996年這個數字超過了7900億泰銖，漲了17倍。
在馬來西亞，領導人制定了雄心勃勃的2020年跑步進入發達國家的計劃，強力開動固定資產投資的大殺器，到1997年時已為這些基建項目欠下了高達452億美元的國家外債，其中30%都是短期債務。
匯率貶值和出口暢旺，會帶來大量國際資本的湧入，比如美國、東南亞，也比如黃金十年前半段的中國。但是，貨幣升值與出口承壓，並不意味著洪水就有可能消失，因為政府為了穩增長的需要，通常會逆周期降低利率，使得洪水的輸出龍頭從國際市場轉向了中央銀行。
日本是如此，金融危機之後的中國同樣是如此。今年以來，我國地王頻出，北上深房價問鼎世界前十，南京、蘇州、合肥、廈門房價四小龍接力，此起彼伏，地產中介在城市小區中三五成群，越開越多，莫不是資金泛濫的表徵。
這就像是股市，本來是由基本面驅動的長牛起舞，隨著行情的深入，平均市盈率一步步攀高，這個時候的驅動力量，就從基本面需求轉向了資本的流動性過剩。
泡沫
資金多了，總是要流入有升值空間的投資渠道的。但是有些時候，政府的放縱和市場的金融創新則讓問題進一步邁向滾燙的沸點。
在美國，一方面是政府的不作為，內幕交易不止，投資銀行和商業銀行混業經營，摩根家族等豪強利用其資源買空賣空，大獲漁利。另一方面，是全新消費信貸制度的實行。1916年的《聯邦儲備法》修正案和1927年的《麥克法登法案》，允許國民銀行可以發放非農業不動產貸款。
這是人類歷史上的一次偉大金融創新，本來買不起房的中低收入階層也可以買得起了，成倍的擴張了市場的規模，而杠桿的放大效應也讓這泡沫變得更大、更虛幻。
在日本，一方面是銀行資本金管理制度的改革，在此制度之下，銀行必須大量補充資本金，但是由於房地產抵押貸款的風險權重設定較低，通常只是公司貸款的一半，這使得銀行對房貸資金的去向更加鼓勵。據統計，1984至1989年，日本銀行對房貸的年均增長率為19.9% ，而同期的總體貸款增速只有9.2% ，增速高出了整體的一倍。
另一方面，則是日本的財閥結構，企業與企業之間互相持股，使得一家企業通過房地產或股市獲利了，其他持股企業的賬面資產也同時增加，在向銀行貸款的時候就可以拿到更高的要價。這其實也是一種杠桿，不斷放大著整個社會的財富泡沫。
1985 年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988 年暴漲至334.2，在短短三年內增長了近兩倍。1990 年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985 年上漲了約90%。
在東南亞，一種從香港傳入的「炒樓花」游戲就像瘟疫一般盛行起來。
所謂炒樓花，就是在房子開建的時候交了首付，等房子還沒有建成的時候，已經把它轉手賣掉了，在房價漲得猛的時候，快進快出，以小博大，其中的復利效應是非常明顯的。老一輩的中國人都應該有印象，這種炒樓花游戲也曾經廣泛在90年代的沿海地區盛行，只不過在後來被建設部的一紙休書給禁了，明令房子必須封頂才能買賣。
而在東南亞，炒作氣氛越來越濃厚，1994年，房地產貸款在總貸款中的佔比，新加坡33%、馬來西亞30%、泰國50%。同期房價，馬來西亞和泰國都出現了三年漲3倍的幅度，而到1996年的時候，曼谷的商業辦公樓空置率已經高達50%。
只要有錢賺，資本總是在變著戲法創新，放大杠桿，那是一種類似於吸毒的癮，讓整個社會興奮不已，陷入一種集體性的癲癇與迷幻意識里。
在我國的變種，則是首付貸和抵押貸，前者在上半年已被封，但後者正如野火春風般，遍地開花。房地產由於其昂貴的價格，高杠桿已是不可避免，最怕的，則是銀行在業績壓力下的非理性放貸失控，通過房價上漲--抵押物升值--進一步推動放貸的攀升，將泡沫一步步吹向雲端。
暗涌
泡沫的吹大並不必然會立即破裂，事情總是在悄悄的起變化。
1922年，美國參議員斯特姆起草了一個關稅法案，目的是為了保護本國自主品牌抵禦歐洲跨國公司的沖擊。1927年，關稅法案在斯特姆的推動下再次提升。事實上，斯姆特-霍利關稅法直到1930年6月才最終獲得通過，但是早在一年多前，其危害已經被放大。
原因就在於，該法案將2000多種的進口商品關稅提升到了歷史最高水平，引來歐洲國家的強烈抵制，1929年，美國政府收到了34份外國正式抗議，和大量的報復性關稅措施。當年，美國的出口額就大幅下降了50%。
日本的問題，則是在於低利率並沒有讓企業的出口競爭力獲得改善，反而鼓勵了更多的企業將資源投向來錢快的股市和樓市。於是出口更加艱難，形成一種惡性循環，股市平均收益率不斷下滑，可以繼續流入投機市場的水龍頭慢慢就枯竭了。
另一方面，隨著城市化的結束，老齡化的到來，龐大存量二手房的積累，剛需市場悄悄的關上了大門。
和美、日這種大國不同，東南亞小國們則是身不由己。
新馬泰的工業化階段仍然處於青春期，人口紅利和工資價格都很有競爭力，但是禁不住北方巨龍騰飛所引發的強烈海嘯。1994年的人民幣強制貶值，匯率從5.7調整為8.6，一下子貶值了50%，亞太產業轉移的方向很快就從南流改為了北上。
另一方面，和美元掛鉤的固定匯率，也讓東南亞各國的出口業在中國面前失去了價格競爭力，實體企業的收益率開始一步步惡化。
在上個二十年的競爭中，中國大獲全勝，然而時移世易，今天的中國所面臨的問題，同樣嚴峻。
最值得警惕的，就是人口的「90後陷阱」。90世代的人口出生量比80世代大幅下滑了接近一半，帶來的三個後果就是——
1、工人減少，議價能力提升，引發漲薪潮，製造業成本上升，失去出口競爭力。
2、房地產剛需市場減少，連鎖效應則是鋼鐵、水泥等重工業萎靡，大量產能的過剩和虧損。
3、財富效應減少了，能夠投資到房地產市場的水龍頭也在慢慢的擰緊。
人口也好，老齡化也好，很多問題都是一點點積累的，開始的時候人們並不在意，就像溫水煮青蛙一樣，直到有一天，暗涌席捲為巨浪，轉化成毀天滅地的海嘯。
刺破
隨著房價的加速上漲，越來越脫離基本面的真實需求，更多的大眾堅信房價會永遠漲下去，將所有的財富押寶在上面，甚至借債買房，危機就將一步步逼近。
在房地產的泡沫高峰期，通常是全社會都在討論房子，聚會在討論，媒體在討論，即使是最理性的人，原來完全不屑一顧的人也被這洶涌的房價所擊潰，傾其所有獻上首付款。人們都堅信一點，「今天不買，明天就買不到了」！
這和牛市巔峰期的輿論氛圍如出一轍。
摧毀這一切心理基礎的，一定不是某個智者的吶喊，狂熱中的賭徒是聽不進任何理性的聲音的。那根針，通常是赤裸裸的現實：錢不見了。
因為錢突然不夠用了，買方無法推動房價繼續上漲，終至引發整個市場天枰的逆轉，看到不對勁的投機者趕緊撤出，由此導致恐慌性的社會踐踏事件。
1929年一季度，美聯儲收縮銀根，力圖抑制過度的投機氣氛，半年後股市崩潰，大蕭條降臨。
1989年，日本央行連續5次加息，並且在政策上嚴厲限制對房地產的貸款，一年後股市崩潰，房價也同步反轉。
1996年，索羅斯為首的對沖基金大量拋售泰銖，泰國政府為穩定匯率，被迫動用大量外匯儲備吸納，並調高利率嚴防死守。錢迅速被抽空，股市房市雙雙崩潰。
2004年，美國開始加息，經過兩年多，連續17次加息以後，聯邦利率從1%上調至5.25%，低收入階層終於還不起房貸了，次級債違約開始，逐步醞釀成又一輪的金融風暴。
縱觀歷次金融危機，幾乎每一次的泡沫刺破都和「加息」緊密相關。利率的每一次升高，都抽走了一部分錢，當連續多次之後，大家忽然就會發覺，錢不夠用了。
於是泡沫，「啪」一聲炸裂！
深淵
房地產崩潰之所以可怕，就在於其市值規模在整個國家財富佔比中的份量。
一般來說，房地產由於貸款杠桿效應，其市值總規模通常是國家GDP的2-3倍，在社會總財富中佔到一半左右的份額。相對來說，股市總市值通常只有前者的五到十分之一，而債市、期貨、收藏品市場等就更少了。
更重要的是，房地產上下游產業鏈牽涉甚廣，其相關投資會佔到一個國家全社會固投的一半左右，不僅僅是搬磚的，還有挖煤的，造船運鐵礦石的，造傢具窗簾的，甚至國道邊服務於運輸司機的沙縣小吃，無不被一根隱形的鎖鏈緊緊扣住。
而這根鎖鏈盡頭，最重要的一環則是銀行。因為銀行貸款中，房貸的佔比通常是最大的，泡沫一旦破裂，不僅是房地產企業破產，銀行也將因為巨量壞賬而深陷其中。當銀行出現問題，那麼所有的人都將逃不脫這噩夢的纏繞。
1929年的大蕭條中，10萬家企業破產，全國四分之一的人口失去工作，無數的富豪、投機者淪為乞丐。麥當勞創始人雷·克洛克，被迫做了17 年的紙杯推銷員來還債，《股票大作手回憶錄》里的主角傑西·利弗莫爾，吞槍自殺。據《光榮與夢想》記載，胡佛總統打電話給參議員波默林，任命他主持復興金融公司。在接到電話時，波默林的口袋裡只有九角八分錢，而且在他前往宣誓就職的路上，就有十個叫花子跟他要錢。
嚴重的房地產危機、股市危機、銀行業危機，最終演化為社會危機、軍事危機，席捲全球。
1990年代日本失去的十年中，日本全國住宅地價下跌了一半，商業用地價格下跌了七成，而跌幅最巨大的則是泡沫最嚴重的東京都地區。
迅速蔓延的危機，推倒了東京協和信用社、宇宙信用社、北海道拓殖銀行、日本債券信用銀行、山一證券等180多家金融機構。
1990 年 6-12 月，僅證券業就裁減了 14000多人。1992年，失業人口高達80-100萬人，失業率直線飆升。
在東南亞金融危機中，無數家庭淪為負資產階層，而最嚴重的印尼，則陷入了政府倒台，社會騷亂，種族屠殺等的一系列動盪之中。
2009年的美國次貸風暴，甚至席捲到歐洲、阿拉伯世界，引爆了突尼西亞、利比亞、埃及、敘利亞等無數國家的內戰和政治危機。
我們將向何處
回顧歷史，十次危機九次地產，在一開始，通常都來自技術革命、產業轉移等帶來的經濟繁榮，然後在社會財富的增長過程中，喚醒買房的剛性需求。接著，房價開始漲，投資屬性凸顯，越來越多精明的投資者入局。
漲的時間越長，人們越堅信「房價永遠會漲」的真理，其支持論點大致有二：
1，「政府不會允許房地產崩盤」；
2，「房價已經漲了20年，如果還要漲20年才會崩盤，那我管那麼多幹嘛？」
我們的人生經驗中，見過了太多資產價格的暴漲暴跌，商品期貨跌過，股市漲跌都好幾輪了，只有房地產，一直在經歷著慢牛。因此人們越來越願意將所有的資產投入到這看起來唯一安全的避風港中，於是推動了房價的進一步暴漲。
房價漲的越快，人們便越失去理性，生怕再也買不起房子了，於是借錢、抵押也要將首付交上，當一個痛並快樂著的有房者。這個階段中，房價租售比越來越高，就像股市一樣，平均市盈率不斷抬升，全社會都陷入了狂熱之中。
但房價是否一定會崩盤呢？
如果讀完上面的這些現象描述，你一定會覺得今天的中國和他們太像了，幾乎每一個問題和徵象都已出現。崩盤，或許隨時都有可能發生。
如果是這樣的話，你讀的歷史還不夠深。
我們再讀一次歷史， 刪繁就簡。
1997年的東南亞，工業化剛剛進入青春期，因為在與中國的資源競爭中敗北而盈利惡化，危機加深，再加上索羅斯的攻擊，國家儲備枯竭導致流動性短缺，意外崩盤；
1929年的美國和1991年的日本，都已經是世界上最發達的國家，城市化完成，工業化結束，需求停滯，再遇上加息、加稅等一系列的政策疊加，最終泡沫刺破。
你得到了什麼啟示呢？
1、對於小國來說，競爭形勢復雜，命運由天不由我。就像小盤股，波動會很劇烈，崩盤說來就來。
比如香港，70年代以來的半個世紀中，房地產周期每十幾年左右輪回一次，1973年石油危機後房價下跌40%，1981年中英談判之後房價暴跌60%，1998年的金融危機中又跌了70%，2016年的這一輪旅遊業寒流中，房價半年時間已經下挫20%。
房地產崩盤就像過家家，什麼樣的世面沒見過。
2、對於大國來說，競爭力掌握在自己手中，結局則完全不同。就像大藍籌，穩定性要好得多。
特別是對於全球第一第二的大國來說，在追趕先進的過程中由於市場規模、潛力等各種資源都是最佳的，競爭力強大，因此通常能夠獲得持續的「轉型優先權」。
比如中國，雖然有著這樣與那樣的諸多問題，但是環顧全球，與同樣經濟發展水平的金磚國家相比，無疑是最強的，而與發達國家相比，人均GDP又仍然較低，因此仍然可以享有技術轉移所帶來的「生產力提升紅利」。
這是非常關鍵的一點。
這使得中國仍然是所有發展中國家裡轉型前景和潛力最好的。這就確保了中國有極大的機會走出轉型陷阱，全產業的平均收益率不會跌到負數。於是房價，高高在上的房價，就得到了支撐，雖泡沫而仍不至於破裂。
事實上，我們今天的社會發展階段，只是1970年代中期的日本。1974年的能源危機過後，日本也經歷了一段時間的轉型低迷，匯率貶值。但是此後，隨著轉型的成功，產業競爭力提升之後，企業利潤大漲，社會財富劇增，房價的泡沫就得到了緩解，繼續維持著又漲了十幾年。
3、在如今這個市道環境下，超過一半的行業都在蕭條，政府不可能加息。在中國3萬億美元的外匯儲備面前，也不可能有哪個對沖基金敢飛蛾撲火。
這就是中國與美日東南亞崩盤時的重要區別。由此我們可以相信， 這泡泡，大概數年之內還看不到破裂的可能性。
4、對於大國來說， 房價的崩盤通常來自其國家走向世界巔峰之後。
1929年的美國，1990年的日本，都已經是當時世界大國中最發達的一員，產業競爭力強大，看似無堅不摧。但危機往往就此而孕育。
因為這個時候的社會生產力提升將不再能夠依靠「轉移」來獲得，於是增速逐漸停滯，再也無力追上膨脹的泡沫，在慣性作用下將泡沫吹向了無窮大。
1929年的美國，1990年的日本，房價泡沫事實上遠遠比今天的中國更加誇張。對比一下就知道了，1990年的日本，光東京都的地價就相當於全美國的地價，1920年代後期的美國，邁阿密市7.5萬人口中就有2.5萬名地產中介，兩千多家地產公司。
承認吧，今天的中國房價，雖然泡沫，但就整體而言，顯然還達不到美日當年的高度。以美日當年的泡沫程度來說，北上深的房價，對應的或許將是紐約房價的兩倍。
就是這么瘋狂的不可思議，就像6000點的A股，2000年的納斯達克，消滅10元股，市盈率千倍萬倍，雞犬升天。
之所以會達到這樣的瘋狂狀態，因為大國盛世，信心膨脹到了極點，股市、樓市、幾乎所有的資產市場都在漲，更加容易讓所有人都陷入迷失狀態之中。
只有極盛，才會狂妄，才會將危機推向萬劫不復，任何人都無法阻擋。與他們相比，中國目前的這點泡沫，仍然處於社會主義的初級階段。

❺ 泰國和印度尼西亞還有越南

這3個國家我都去過，總體感覺同意大多數人的意見 泰國>印尼>越南

泰國開放的比較早，旅遊業很發達，曾經是4小龍，整體經濟基礎好一些。有錢的人很多，不過窮人也不少。曼谷是亞洲最值得游覽的都市之一。

印尼，70－80年代發展比較塊，雅加達的立體交通都是70年代的作品，現在已經很陳舊。整體市容跟國內中等城市的發達水平差不多，窮人非常多，大都是印尼人。華人只有10％，控制90％的經濟。說說一個很深刻的感受，華人有些非常有錢，2000－3000萬（RMB）的別墅大都是華人擁有的。雅加達北部海灣有個富人區，裡面水系發達，各家的遊艇都停在自家後院，全是華人。不遠是窮人的棚戶區大片大片的。

越南目前處於最後，因為雖然印尼落後了，但是瘦死的駱駝目前還是比馬大。越南現在跟中國的93年很象，正處於其第一個高速發展階段的尾期，房地產還沒有真正興起（雖然房價很高，但都是自建房），窮人還是沒房子住。月收入600RMB－1000RMB已經算不錯，外國工業已經大舉進入，奢侈品也能找到一些，幾乎沒看到大的超市，商品銷售渠道還處於很原始的市場買賣。