物流园盈利模式中国哪里的

⑴ 国企的物流产业园区怎么样

随着社会经济发展，对物流产业园的需求逐渐扩大，各大中小、不同类型、不同功能的物流园拔地而起，成为区域经济和产业发展中不可忽视的关键因素，但也伴随着参差不齐的管理、服务、设施设备等，造成一揽子资源浪费，没有发挥出应有的作用。

一、中国物流园发展规模

中国物流园区大约出现于1999年，深圳市推出了平湖物流园，规划用地14.6平方公里，成立了管委会并向社会推出。其后，许多地方政府积极规划并建设物流园区，形成了一股园区热。据统计，2020年我国物流园区有1802个，2015-2020年，我国物流园区个数年均增长8.3%，近年来，国家对各类园区开始整治，物流园区的建设步伐已经放慢，一批没有经过详细规划的物流园区项目已被取消，总体上，我国物流园区建设呈稳步增长态势，但增速逐渐放缓。

2006-2020年中国物流园区数量规模变化情况(单位：家)


资料来源：中国物流与采购联合会 中国物流学会 前瞻产业研究院整理

二、物流园分类及盈利模式

1、物流园类型

2017年，中国国家标准化管理委员会发布了《物流园区分类与规划基本要求 GB/T21334-2017》，《要求》对物流园区进行了分类，大体分为5类。

货运服务型：依托空运、水运或陆运节点(枢纽)而规划建设的;为大批量货物分拨、转运提供配套设施;主要服务于区域性物流转运及运输方式的转换。(备注：空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运;港口物流园依托海港或河港，衔接水运、铁路、公路转运;陆港物流园依托公路枢纽或者铁路场站，衔接公路与铁路转运)

生产服务型：依托经济开发区、高新技术园区、工业园区等制造业集聚园区而规划建设;为生产型企业提供一体化物流服务;主要服务于生产企业物料供应、产品生产、销售和回收等。

商贸服务型：依托各类批发市场、专业市场等商品集散地而规划建设;为商贸流通企业提供一体化物流服务及配套商务服务;主要服务于商贸流通业商品集散。

口岸服务型：依托对外开放的海港、空港、陆港及海关等特殊监管区域及场所而规划建设;为国际贸易企业提供国际物流综合服务;主要服务于进出口货物的报关、报检、仓储、国际采购、分销和配送、国际中转、国际商品展示等。

综合服务型：具备两种及以上服务功能的物流园区。

2、物流园盈利模式

物流园区投资较大，回收期较长，不同的物流园因投资主体不同以及园区功能定位差异，其盈利模式和盈利能力有所不同，但总体来看物流园的盈利来源主要有四个方面，分别是土地增值收入、租赁收入、服务收入以及投资收益。

土地增值：投资者从政府手中低价购地，在开发成熟后，土地价值上升，同时房屋及建筑物价值也上升，持有者可选择高价套现或继续持有运营保值。

租赁收入：运营商将园区仓库、办公用房、停车场、物流设备等出租获取收益。

服务收入：

(1)物业服务：为园区客户提供搞质量基础物业服务，并收取物业服务费用

(2)信息服务：利用集聚的资源搭建信息对接和服务平台，一是提供车辆配载信息，二是提供商品供需信息，三是提供一揽子智慧仓储物流管理系统服务，从这些提供的服务中抽取佣金或按年收费。

(3)其他服务：通过培训服务、融资服务、技术服务等方面收取服务费用。

投资收益：对有发展潜力的物流加工、配送以及电商项目进行投资。

三、中国物流产业园发展面临的问题

1、土地制约

近年来随着城镇化加快，土地资源日趋紧缺，用地成本不断上升，尤其是北上广深等发达城市，存量用地减少和新增用地供应不足，导致“一库难求”，物流企业被迫向城市周边以至更远地区扩散。城市配送半径扩大，不仅使物流成本增加，还影响商品新鲜度和服务质量。土地制约因素已经成为阻碍物流园发展的最大因素。

2、人才制约

近年来，新技术、新模式和新业态不断涌现，推动着物流管理、运营和组织模式变革，物流人才需求结构发生巨大变化，高层次专业化人才、复合型人才匮乏成为普遍现象。当前人才问题已经成为制约物流园发展的重大因素，特别是物流信息人才、物流管理人才、产业链和供应链贯通人才以及国际物流人才更加紧缺。

3、资金制约

物流园区由于前期资金投入较大，回收期又较长，造成运营过程中资金紧张甚至后期开发资金断裂。融资和退出机制不完善，导致中小民营企业融资难、退出难，大型国有企业也不敢贸然进入，地产的圈地和投机行为以及行业的标准不完善、模式不清晰等问题又加剧了社会资本不敢贸然进入。确实资金支持，导致部分物流园区后期配套不足、服务质量跟不上、信息化智慧化程度较低等，制约了物流园区的高质量发展。

4、规划制约

由于政策的刺激和一些投机行为的推动，一些物流园区建设缺乏科学规划、仓促上马，与区域经济发展没有有效衔接。一是与区域经济发展规划衔接不够，对实际物流需求不了解，导致园区发展定位不清晰，占地面积偏大，盈利模式模糊;二是与交通运输规划缺乏有效衔接，导致交通线路衔接不畅、运输效率低下、中转联运难以实现;三是与城市建设规划、行业资源配置等缺乏统筹协调，导致物流资源闲置、利用不平衡，运输和配送车辆流量、流向不平衡等现象。由此种种，造成了大量的资源浪费。

四、物流产业园发展趋势

专业化:在我国经济发展进入新常态后，产业分工进一步明确，生产制造加工以及商贸企业的仓储物流需求精细化，依托钢铁、汽车、家电、电子、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求得到快速发展。更加专业化的服务使得运输成本更低，配送效率更高，经济和社会效益更佳，也更能符合专业客户的需求。

信息化：随着新一代技术革命和产业变革，新技术、新模式、新业态将深刻影响物流园区的发展方向，助力物流园区向智慧化转型。以信息互联、设施互联带动物流互联，实现园区业务线上化转型，打造在线物流园区，同时将业务数据化，打破信息不对称的困境。

平台化：未来物流园区基于信息化的基础以及沉淀的运营数据资源，不再是简单的存储转运空间载体，而是作为驱动产业发展的动力平台，运营商除了提供基础的空间配套服务和物业服务外，更多会通过公共平台提供政务办理、信息发布、资源对接、融资辅助、人才培训、智慧管理等服务，将园区打造成一个集商流、物流、信息流、资金流等一体的平台载体。

绿色化：随着“碳中和”目标的提出，绿色物流园区加速涌现，物流园区将加强绿色运营技术创新，不断提高物流绿色化水平，通过绿色包裹、绿色配送、绿色回收、绿色智能、绿色供能等多重模式建设、运营、管理园区，向着低污染、低消耗、低排放、高效能、高效率、高效益方向转变。

⑵ 物流地产的盈利模式

根据国内外物流地产运营经验，物流地产商以物流平台提供商的身份，通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益，如图所示。

(1)土地（资产）增值
对物流地产所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流运营商)来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增长。
(2)出租收入
园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。
①仓库租赁费用
经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。
②设备租赁费用
将园区内一些主要的交通设施如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用，收取租金。
③房屋租赁费用
主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例〔m:该基地的交易中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，交易大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。
④停车场收费
物流园区凭借强大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内修建现代化停车场，也将收取一定的停车费用。
⑤其他管理费用
包括物业管理费等其他费用。
(3)服务费用
①信息服务费用
这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户提高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。
②培训服务费用
利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才‘培训业务，从中收取培训费用。
③融资中介费用
园区运营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。
④其他服务费用
包括技术服务、系统设计等服务费用。
(4)项目投资收益
对于园区所有者来说，还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。
(5)其他收益
园区运营商还可以通过增资扩股、上市等方式获取收益。

⑶ 开物流公司赚钱吗国内物流园区的5种盈利模式

一般来说，物流园区的利润主要来自五个方面，即土地增值、租金收入、服务费、项目投资收入和其他收入。

对于公园的所有所有者和经营者来说，他们将从土地增值中获得巨额利润。所有投资者(即初始投资者)以低价从政府购买土地。初步完成39号基础设施设备建设后，土地价格将有一定幅度上涨，物流园区正式运营后将大幅上涨。对于运营商(即物流运营商)而言，土地增值将增加其土地、仓库、房屋等的租金收入。在日本最成功的东京物流集团，其物流园区的主要利润来自土地增值。

园区业主和经营者按一定比例分配租金收入。经营者将园区内建设的大型现代化仓储设施和设备出租给部分第三方物流商、生产型企业等，并向其收取租金，这是租金收入的主要来源之一。

将园区内铁路专用线、装卸等物流设备、运输设备等主要交通设施和设备出租给园区内企业使用和收取租金。物流园区以其强大的信息功能吸引了大量的运输企业入驻。园区还将对建设现代化停车场收取一定的停车费。

这是最重要的服务成本之一。一是提供车辆装载信息，帮助用户提高车辆装载率，降低成本，并从成本节约中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，为园区商户提供服务，从本地及周边城市配送各类入驻商品，降低运营成本;同时，还可以专门为大型***、批发市场及客户服务在社会上，集中分配他们需要的来自全国各地的各种商品。在收费方式上，根据交易金额提取一定比例的中介费。

利用物流园区运营的成功经验和相关物流发展信息优势，开展物流人才培训业务，并从中收取培训费。园区经营者向园区介绍投资者收取中介费。

对于所有园区业主来说，他们也可以投资于有前景的物流项目，如加工项目、配送业务等，以获取利润。园区经营者还可以通过增资、扩股、上市等方式获取收益。

——更多物流行业相关规划及信息请参考：前瞻物流产业研究院。

⑷ 物流园区如何确立各个阶段的盈利模式

物流园区如何确立各个阶段的盈利模式

中国物流园区的发展将经历四个阶段：初建期、成长期、成熟期和衰退期。前瞻产业研究院发布的《中国物流园区布局规划与经营模式分析报告》分析认为，从总体上说，各类物流园区在初建时应该注重提供其基本服务功能，在其成长期则应该发展其增值服务功能，而在其成熟期则应该注重其拓展服务功能的挖掘。下面是我为大家带来的关于物流园区如何确立各个阶段的盈利模式的知识，欢迎阅读。

转运型物流园区的赢利模式

转运型物流园区其主要服务功能是实现各种运输方式之间的转换，包括公路--铁路、海--陆和空--陆等运输方式之间的转换，例如，依托港口规划的港口物流园区和依托机场规划的空港物流园区等。

初建期的赢利模式

初建期的赢利模式--开展大宗散货的集疏，大宗货物的仓储、公路及公铁中转、集装箱中转、海铁及公铁联运等。转运型的物流园区一般规划建设在交通便利的位置，它们一般处于两种运输方式相交汇的区位。

因此，处于安建期的转运型物流园区应充分发挥这种优越的地理和交通网络优势，在物流园区建设的初期应注重开展提供与货物转运有关的基本物流服务功能。

成长期的赢利模式

成长期的赢利模式--利用优厚的地理位置条件，大力发展保税物流等国际物流服务功能。由于转运型物流园区主要是依托港口、陆路口岸，因此与集装箱运输和海关监管通道相结合的大型转运枢纽，也称为国际货运枢纽型物流园区。

其主要服务对象是国际物流，而保税物流是国际物流的主要形式，因此，发展保税物流是转运型物流园区在其成长期的一种可行的选择。

保税物流主要是指保税仓储、保税展示、出口加工、运输配送、网上交易、报关通关、代理、自由贸易服务以及其他相配套的商务服务活动。

成熟期的赢利模式

成熟期的赢利模式--提供物流一体化服务。物流一体化是指将原材料、半成品和产成品的生产、供应、销售结合成有机整体，实现生产与流通的纽带和促进关系。

20世纪80-90年代，物流一体化被看作是企业与顾客、供应商相联系的能力，它使用购买获取、制造支持和实物配送等业务活动资源计划和分配控制过程进行系统管理。

现代物流管理将供应商和用户纳入管理范围，强调使用物流一体化来取得差别优势，从而利用物流的竞争力增加企业甚至整个供应链的灵活性。

从某种意义上讲，未来全球物流管理的概念发展到一个崭新的阶段，其关键是致力于原材料到用户的整个过程中的商品流动的管理。

因此，物流一体化所关注的焦点是商品整个过程的流动，而不是传统观念的物流服务功能分割或局部效率。

转运型物流园区在其成熟期不应仅仅局限于大宗货物的集散、集装箱中转和保税仓储及保税展示等某几个物流环节的优化服务上，而应充分利用其入驻的大型航运企业、船代企业、货运代理企业等长期开展国际物流和区域物流服务的优势和经验，通过注重引入物流服务集成商入驻园区，为国际物流和区域物流开展物流一体化服务。

存储配送型物流园区的赢利模式

储存配送类型的物流园区是指以大规模的仓库群为基础，形成以存储、配送和批发交易功能为主的物流园区。

初建期的赢利模式

初建期的赢利模式--开发专业市场，然后拓展品牌特许经营。

计划经济体制遗留下来的大量仓储设施是存储配送物流园区赢利的一笔不可多得的宝贵财富，在市场经济条件下，只需转变经营观念，将其改造成各具特色的"有形市场"，便可逐步发展成为一种现代化的物流园区，而且园区也可从这些市场交易中赢得较为丰厚的利润。

存储配送型物流园区初建时一般都有较大规模的仓储面积，利用这些仓储设施开办专业交易市场，如钢材交易市场、木材交易市场、建材交易市场等，依托这些专业交易市场所带来的物流业务，就可以逐步做大做强物流园区。

成长期的赢利模式

成长期的赢利模式--以仓储和运输等专业服务优势切人供应链，重点为供应链中少数几个重要客户提供基本物流服务，并争取形成企业战略联盟和伙伴协作关系，在此基础上，逐步拓展其他增值物流服务功能。

存储配送型物流园区的入驻物流企业以储运企业为主，这类物流企业在发展初期，其主营物流业务是仓储，并辅之于运输，由于其长期发展仓储和运输等基本物流服务功能。

因此，其在基本物流服务功能上具有一定的`服务优势，容易为供应链上的大型企业所接受。该类物流园区在其成长期为少数几个重要客户提供仓储和运输服务的基础上，开展配送服务是其进一步赢利的重要基础。

成熟期的赢利模式

成熟期的赢利模式--为客户提供基于供应链管理(SCM)的物流管理。

供应链管理是物流管理的发展方向，在一条物流供应链中，服务范围由仓储和运输向上可延伸到市场调查与预测、采购及订单处理，向下可延伸到配送、物流咨询、物流方案选择与规划、库存控制、货款回收与结算等，这些服务最具有增值性。

以仓储为基础发展起来的后勤保障、货运配载、仓储配送、包装流通加工等增值服务，在信息技术与服务支持的基础上实现SCM需要的集成管理，代表着改造传统物流产业的经营理念、服务项目、经营方式等的一种新兴市场力量。

存储配送型物流园区利用其在成长期为重要客户提供仓储等基本物流服务和挖掘配送等增值物流服务的基础上，在其成熟期可进一步拓展为客户提供基于供应链的物流管理。

流通加工型物流园区的赢利模式

流通加工是为了提高物流速度和物品的利用率，在物品进入流通领域后，按客户的要求进行的加工活动，即在物品从生产者向消费者流动的过程中，为了促进销售、维护商品质量和提高物流效率，对物品进行一定程度的加工。

随着经济增长，国民收入增多，消费者的需求出现多样化，促使在流通领域开展流通加工。目前，在世界许多国家和地区的物流园区或物流中心中都大量存在流通加工业务，在日本、欧美等物流发达国家则更为普遍。

流通加工型物流园区就是吸引一部分制造企业的分销中心或配送中心到该物流园区进驻，从而承担一部分产品生产加工功能，实现从厂商生产的标准产品部件到客户所需的个性化产品转换衔接的物流园区。

该类物流园区的主要功能是流通加工，但该类物流园区也会有仓储区、装卸搬运区等功能区域，因此，此类物流园区本身也拥有基本的货物集散功能。

初建期的赢利模式

初建期的赢利模式--利用现有设施，改建专业交易市场。

流通加工型物流园区在其初建期吸引商流进入物流园区将为其提供流通加工服务奠定物流业务基础，因此，该类型的物流园区在其初建期应充分利用自身的地理和经营优势。

如果能合理地对现有仓储区域进行改造，将其改建成专业性的交易市场，而专业性的交易市场将为物流园区带来稳定的物流业务，为物流园区的发展奠定坚实的基础，这是处于初建期的流通加工型物流园区的一种可行的赢利模式。

成长期的赢利模式

成长期的赢利模式--发展流通加工，提供增值服务。

在成功地引入商流之后，发展流通加工，提供增值服务是流通加工型物流园区在其成长期的一种可行的赢利模式。

⑸ 物流公司盈利模式

1、直接盈利：运费、仓储费、增值服务费用；\x0d\x0a2、间接盈利：做中介、解决方案、担保的收益；\x0d\x0a3、大数据盈利：利用手中的数据，各种物流资源，形成更高级的战略分析指导咨询服务，获取更高的利润；\x0d\x0a4、服务平台盈利：将自己的大数据、各种资源，整合为互联网资源，获得更大的盈利，甚至包括金融服务在内，甚至挑起国际上的国与国之间的贸易争端、金融争端、行业争端。

⑹ 莆田黄石物流园盈利方式

题主是否询想问“莆田黄石物流园盈利方式有几种”？3种。物流园区的盈利模式分为三种：第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售；第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营；第三为部分销售，部分持有。

⑺ 物流园区的盈利模式

园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。
①仓库租赁费用
经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。
②设备租赁费用
将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。
③房屋租赁费用
主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例〔m:该基地的买卖中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，买卖大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。
④停车场收费
物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。
⑤其余管理费用
包含物业管理费等其余费用。 ①信息服务费用
这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以减少他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方法上采取按成交额提取一定比例的中介费的方法。
②培训服务费用
利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才‘培训业务，从中收取培训费用。
③融资中介费用
园区经营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。
④其余服务费用
包含技术服务、体系设计等服务费用。 园区经营商还可以通过增资扩股、上市等方法获取收益。

⑻ 物流园区的盈利模式是什么如何获得收益

1. 物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其余收益：

   (1)土地增值
   

   对于园区全部者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。全部者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础39设施设备建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式经营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流经营商)来说，土地的增值将能增加其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增加。

   (2)出租收入

   园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。

   ①仓库租赁费用

   经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。

   ②设备租赁费用

   将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。

   ③房屋租赁费用

   主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。

   ④停车场收费

   物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。

   ⑤其余管理费用

   包含物业管理费等其余费用。

   （3)服务费用

   ①信息服务费用

   这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以减少他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方法上采取按成交额提取一定比例的中介费的方法。

   ②培训服务费用

   利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才‘培训业务，从中收取培训费用。

   ③融资中介费用

   园区经营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。

   ④其余服务费用

   包含技术服务、体系设计等服务费用。

   (4)项目投资收益

   对于园区全部者来说，还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。

   (5)其余收益

   园区经营商还可以通过增资扩股、上市等方法获取收益。

⑼ 钦州物流园区盈利模式怎么样

不好。
1、利润方面。钦州物流园区盈利模式利润单一，只能通过物流赚取利润，所以不好。
2、风险方面。该盈利模式风险高，抵御市场风险的能力较差。

⑽ 物流园区是如何赢利的

专家认为，物流园区要进入城市或区域性物流空间布局。第一，全国在“十一五”物流规划中，要规划重点区域物流，对每个重点区域物流要明确一个或两个物流中心城市，国家要重点抓好物流中心城市的物流园区。第二，物流园区应由省级政府出面统筹规划，不能层层规划，“言必称园”，遍地开花。第三，物流园区要根据需要设立与建设，不贪大求洋，不是越多越好，要实事求是，一定不能变成变相的房地产开发，乱占土地。 近年来在物流园区开发上出现或提出了许多种模式，常见的有政府主导的经济开发区模式、政企联合开发模式、物流企业主导开发模式、政府规划物流企业共同开发模式和物流（或工业）地产商开发模式等五种。物流园区成功的标志是通过改建或新建，使园区经济总量得到较大的提升，园区开发商和园区内企业经济效益得到较大提高，园区的建设改善了当地的投资环境并因此吸引了更多的外地投资者来本地发展，产生了较大的社会效益。因此，物流园区的建设必须处理好三个层面的利益：政府收益（社会效益）、园区开发商的收益和园内企业的收益，研究好物流园区的赢利模式。 专家指出，物流园区的运作可以采用以下方法：一是政府设立管委会或投资管理公司，对物流园区实施统一管理与规范运作，并设立政府“一条龙”服务机构。二是市场化运作。由物流地产商统一开发后出租；由进驻物流企业各自定制开发；由工业企业、流通企业、交通运输企业入驻开发物流设施或物流运行机构；多种形式综合开发。三是通过投标招商，引入服务商，活跃经营，方便生活，融洽气氛，实现共赢。四是物流园区实施投资多元化。根据不同情况，可以设置必要的进入“门槛”，以保证入驻园区物流企业的高质量、高水平运作，创出品牌。 赢利模式主要指收入来源及利润形成途径。专家认为，物流园区的赢利模式包括三个方面：一是政府的赢利模式。即通过经济总量增加、税收增加、就业扩大等来取得经济与社会效益；二是开发商的赢利模式。即通过园区土地增值、物业增值、土地与物业转让或出租收入、配套服务等来取得经济效益；三是入驻企业的赢利模式。即通过交易收入、仓储收入、配送收入、信息中介收入、加工收入等来取得经济效益。 专家强调，国内现货交易市场的商业模式值得物流园区借鉴。2004年，我国超亿元的大型交易市场有3365个，交易额26,102亿元。如今，现货商品交易市场的职能也在不断地丰富，物流配送功能日益增强。不可回避的现实是，物流配送多维持在传统运输和仓储功能上，企业自身的物流功能没能有效集成，整个供应链上的资源没能得到有效整合和利用，资源浪费严重。近年来兴起的协作物流以管理高度信息化为保障，以信息共享、物流资源的协同调度为手段，通过优势互补使各参与方协作共进。