❶ 中国经济内循环下，楼市何去何从
欲问当今全球，谁是最大房地产市场？无疑，中国城镇化用40年左右的时间走过了西方百年的发展历程，在这一引擎推动下，中国创造了一个巨大的房地产市场，诞生了一批“宇宙级”房企。
不过，随着中国经济以国内大循环为主，单一房地产市场与整体的国内大市场有何关系？房价将是涨是跌？对于开发商而言，如何实现长远稳健发展？
要不要房地产业？
“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，7月30日，随着中央政治局做出这一部署，这将成为我国下半年乃至更长时期经济工作的重要方向。
“我国有超大规模的国内市场优势”，盘古智库高级研究员王静文告诉中国新闻周刊，在贸易保护主义上升、全球市场萎缩的背景下，可以充分利用国内的超大规模市场，形成以内循环为主、双循环互相促进的势头。
王静文表示，从国内大市场来看，房地产业是一个关联效应极广、体量极大的产业链。
首先，国内仍有大量住房需求，形成了庞大的房地产市场。8月14日，国家统计局公布，1—7月份，我国商品房销售面积83631万平方米，商品房销售额81422亿元。
这一巨大的体量孕育了众多的市场主体。8月10日，《财富》公布了最新的世界500强排行榜，我国共有5家房企上榜，其中碧桂园以2019年营业收入703.35亿美元的业绩，位次由全球177位升至147位，居全球房企首位。
“仅就房地产市场而言，从内循环角度来看，房地产业一头连着投资、一头连着民生，实现了投资功能和民生需求的循环”，易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊，二季度我国GDP为250110亿元，同比增长3.2%，终于实现由负转正，这离不开投资的贡献。而在投资中，上半年房地产开发投资同比增长1.9%，率先实现由降转升，成为了经济增长中为数不多的亮点。
第二，房地产业对于上下游产业都有明显的拉动作用。王静文表示，房地产业的发展可以带动家电、家具、建材等消费。
第三，城镇化是现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，是形成国内大市场的极重要手段，而房地产业为这一最大的内需提供了重要的生活空间和商业消费空间。
从房地产业的主要产品来看，以碧桂园等为例，这些龙头房企每年一方面提供数十万套住宅产品，此外其数百万平方米的购物商场等也为人们消费购物创造了更便利的条件。
缪萌表示，房地产业较大程度上推动了人口城镇化，城镇化也是房地产业发展的最大推动力。当然，城镇化是动态演变的，过去一味追求高房价的房地产发展模式也不可持续。
楼市供需生变
在内循环为主、国内国际双循环发展的格局下，中国房地产的逻辑或将生变。
王静文表示，内循环要形成一个完整闭环，还需要最终消费的支持，整体国内市场需要一定的再平衡。
7月30日召开的中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。目前，深圳、东莞、南京等地纷纷加码楼市限购政策，其重点是打击投资投机、囤房、炒房等。
缪萌表示，房住不炒、因城施策仍是楼市主基调，未来楼市成交量价将以平稳为主，房价大起大落将会被遏制。
“在这样的政策基调之下，楼市需求层面将会发生较大变化”，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国新闻周刊，投资投机需求将会受到极大抑制，楼市将会以刚性需求释放为主，部分刚改需求也会进入楼市，房地产业将真正回归到保障民生的属性。
这将对楼市产生什么影响？市场需求将如何释放？
“房地产业根本上要满足人的居住需求，服务于人们对美好生活的追求”，碧桂园创始人、董事会主席杨国强对此表示，看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。
“在当前的时代背景下，对于地产商而言，单纯追求数量的时代已经过去，现在需要高质量发展”，赵秀池表示，高质量产品是企业的生命，唯有质量过得硬，符合市场需求的产品，才能在市场上有一席之地，实现项目价值的提升。
房企们也在以变应变。据了解，2020年，碧桂园将其发展主题定为全周期综合竞争力提升年、高质量发展关键年。“基础产品力是重点，关系着房企在市场上的地位和口碑”，碧桂园总裁莫斌表示，今年疫情以来，健康住宅产品需求凸显，碧桂园迅速启动产品力全面提升，以健康住宅产品为基础，并从产业链角度配套健康家居产品及健康服务，提供更健康的人居生活。
赵秀池表示，城市价值、区域价值的重塑是未来楼市的一大机遇，人口流入多的城市、高品质项目依然具有发展潜力。
房企需加紧建设护城河
从政策部署来看，以内循环为主的格局将是一场持久战，新型城镇化将持续释放作用，带动投资和消费需求。
国家统计局数据显示，2019年中国常住人口城镇化率达到60.6%，离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距。城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。对此，缪萌表示，新型城镇化仍然有较大的发展空间。
面对红利期，房企们在积极布局后市。以碧桂园为例，截至2019年12月31日，其在国内已获取的权益可售资源约17022亿元，潜在的权益可售货值约7159亿元，权益可售资源合计约2.4万亿元，分布于一二三四五线各等级城市，可满足未来三到四年以上的销售量。
王静文表示，不过也要看到，城镇化率的上升速度近4年来持续放缓，2019年仅上升了1.02个百分点，是1996年以来最慢的一年，从中可以看出，城镇化的速度在变慢，这将对房地产企业形成考验。
整体看，随着市场空间的变化，竞争更加激烈，初步呈现出强者恒强的局面。
中指研究院监测数据显示，2020年上半年，销售额超过1000亿的企业共13家，这些企业销售额增长率均值为2.2%；销售额500亿—1000亿的企业共16家，这些企业销售额增长率均值为1%；此外，销售额100亿—200亿的企业、50亿—100亿的企业分别下降了7.6%、11.6%。这显示出，相比于其他房企，规模越大的头部企业销售业绩整体也越好。
虽然如此，大型房企依然在通过各种手段，加紧建设护城河。从碧桂园来看，通过现金流管理、降低负债、开辟低成本融资渠道等，2019年净借贷比率仅为46.3%，远远低于50家典型房企平均净负债率94.1%的水平，抗风险能力大幅提升。具体看，2019年底，碧桂园需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元，以其2683.5亿元可动用现金余额计算，现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍，偿还债务没有压力。
在中国经济内循环之下，发展更多依靠科技创新，转型升级是主浪潮，为此，近年来大型房企也进入造车、机器人等领域，开辟新的业务增长点。
从2018年开始，碧桂园就开始在“建筑机器人+装配式建造”领域进行摸索，目前已在建筑机器人、餐饮机器人方面取得长足的进展。仅在餐饮机器人方面，截至2020年6月，碧桂园已累积提交超500余项专利申请，涵盖火锅、中餐、快餐、煲仔饭等多个业态。
中指研究院指出，碧桂园围绕地产主业持续做强，积极布局机器人、现代农业等高科技产业版图，实现多元布局和主业协同并进，有利于长远发展，值得行业借鉴。
在业绩持续提升的同时，碧桂园持续投身于社会公益活动，累计捐赠超67亿元，涉及精准扶贫、职业教育、教学科研等多方面。今年疫情期间，碧桂园集团、国强公益基金会先后共捐赠2亿元设立抗疫基金，全力支持一线抗疫工作。
王静文表示，经济向内的背景下，发展越来越注重以人为本，房企积极参与慈善公益活动，有利于提升其整体价值。