中国的房地产问题有哪些

A. 中国房地产市场现状

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。

房地产行业虽蒸蒸日上 但增速有所放缓

——总体地价增速放缓

在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。

总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。

“十四五”时期 住房拐点将来临

2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右;第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高;第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大;第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。

此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。

从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。

—— 更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》

B. 中国房地产市场本身存在哪些问题

土地政策，造成房价居高不下。
政府的权利的滥用或者权钱交易，造成房地产很难良性化市场发展。
银行资金的主要投资行业，靠银行借贷发展。
国家前期对房地产拉动经济和地方发展的依赖性太强，对房地产的认识不够全面，导致规范和规划不到位，现在想理顺就比较费劲。
存在地方利益、中央政府就房地产发展的认识不一致。
受国家政策影响比较大，存在着与中央政策直接对抗的危险。

C. 中国首部民法典来了，这些房地产问题被重点提及

5月28日下午，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这部法律自2021年1月1日起施行。

民法典是新中国历史上第一部法典化的法律。现行的婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则等9部单行法律同时废止，我国民事权利保护将进入法典时代。

产权到期房屋是否会被收回？如何续期？免费续期，还是要补缴土地出让金？居住权将如何改变老年人的生活？小区里电梯广告收益归谁？在《民法典》这1260条内容中，有哪些房地产相关问题，会对我们的个人经济生活产生哪些影响呢？

看点一：70年产权到期后怎么办？

在我国，城市土地为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。

此次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤定音，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧已经解决。

不过，续期周期是多少年？续期的费用是多少？民法典为此留出了立法空间，有待城市房地产管理法、土地管理法等相关法律法规进一步明确。

看点二：新增“居住权”，没有房产证也可约定永久居住！

民法典在房屋买卖、租赁方式之外，新增居住权制度。居住权是什么？这里的“居住权”主要是为了保障公租房使用者、以房养老的老人、以及其他订立了居住权合同的居住权人权益的。

未来，“以房养老”的老人们可以设定居住权安享晚年，而无力购买房屋的群体，则能够通过取得公租房等房屋的居住权，实现更好的住所保障。相关专家解读，相比之下，居住权能使居住者得到更多的保障，其权利期限可不设上限，一直居住至离世为止。

看点三：小区里的电梯广告收益归谁？业主！

过去，小区内电梯广告收入大部分被纳入物业公司账户，这种情况未来将会被严格限制。关于电梯广告收入，草案规定，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除成本后归业主所有。

那么小区共有部分产生的收益以何种形式归业主共有？民法典合同编草案还规定，业主共有部分的经营与收益情况等事项应当以合理形式向业主公开或者向业主大会、业主委员会报告。

看点四：公维基金难启动怎么办？降低业主共同管理事项与表决比例。

公维基金本是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而交纳的款项。但过去几年，业主维修电梯却发现公维基金迟迟得不到审批，物业公司通知业主签字启动使用公维基金时间过长，物业公司冒充业主签字使用公维基金，部分城市公维基金使用比例与效率低下，这些现象时有发生。

公维基金能不能动，什么时候动，如何动，业主们很是关注。

对此，民法典草案针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，并结合此次新冠肺炎疫情防控工作，在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度：一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二是适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

另外，此次草案还完善了公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将草案第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意。

看点五：房东要转租满租期房子怎么办？房屋承租人有优先承租权。

近年来，我国不断发展多层次住房体系，并加大力度部署住房租赁时长，解决大城市新市民的租房问题。房地产企业和资本市场也相继逐鹿住房租赁市场。

但是，在大城市部分地区租房紧缺的情况下，租客的利益时有得不到保障。甚至租房快到期时但却想续租的租客，还遭遇房东各种比如涨价转租为名的刁难，不得不得搬离。

对此，民法典为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权。

看点六：高空抛物怎么处理？依法及时调查，查清责任人。

民法典草案的侵权责任编规定有关机关应依法及时调查，查清责任人；建筑物管理人应采取必要的安全保障措施防止此类情形的发生，未采取必要措施的，应依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

此外，一些案例由于找不到肇事者，最后判定全楼业主和物业共同赔偿，引发了很多争议。民法典草案对此要求有关机关要查处责任人，大大减少“一人抛物、全楼买单”的情况。因为明确了物业公司责任，也会从源头上守护好头顶上的安全。

D. 我国房地产业发展存在的问题主要有哪些

我国房地产业发展存在的问题如下:

(一)房地产的总体规模越来越大

1、房地产投资规模不断扩大

房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。

2、开发规模快速增长

2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25
%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

(二)地区发展不平衡

1、房地产发展规模和增长速度存在地区差异

主要表现在第一，无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。第二，中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。第三，地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

2、城镇居民居住水平存在地区差异

在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91
>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

(三)房价居高不下

近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于1998。2003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。而到了2009年，温州、杭州、北京、上海、深圳等地的房价均超过一万，而在2010年房价又有一轮新高，使确确实实的“刚需族”出手犹豫，中央终于不得不出台新政进行调控。

E. 我国房地产市场存在的问题及对策

1目前房地产市场出现的问题
1.1房地产投资规模过大
2005年，我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产的17.9%；2006年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2007年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2008年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2009年以来，房地产投资增速逐月回升，1~6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。
1.2商品房价格上涨过快
目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。
1.3商品房结构不合理
房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
1.4房地产市场秩序混乱
2006年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4％，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”没出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。
2控制房地产市场健康发展的对策
针对房地产市场存在的问题，以科学发展观为统领，采取科学、规范、务实、高效的政策措施。
2.1加强商品房结构规划的管理
针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。
2.2确定政府公共管理绩效的考核标准
房地产虽然在我国如火如荼，但并非像某些开发商所说的那样，完全是来自市场需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是‘你发财、我发展，成本社会掏’的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。
2.3引导房地产的理论管理
当前，我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况，其真实原因是在于市场需求过高但不理性。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先，政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。其次，政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策，帮助社会公众提高有购买力的住房需求，通过扩大有购买力的需求，使房地产业步入良性发展的轨道。

.4积极履行经济调节和市场监管职能
首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本。
2.5弱化外资对房地产业的助力
政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善，在限制其对房地产业的过度投资和投机行为，而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。这既能保护国境外投资者的投资热情和利益，又能在一定程度上减弱外资在房地产业的强大示范效应，从而弱化我国房地产业的外来助力。
2.6制定产业政策，追求公共利益
“政府所制定的公共政策，必须反应社会公众的利益要求并以追求公共利益为永恒的目标，为实现和维护公共利益提供必要的政策支持。”首先，政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念，一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益，让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。
其次，政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位，通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。政府要建立和完善住房社会保障制度，要规范房地产建设住房结构比例，尽可能增加中、小面积的商品房供给量；二要取消经济适用房制度，强制实施廉租房制度，将用于经济适用房建设的资金转为建设廉租房，通过扩大廉租房建设规模，对低收入家庭给予房租补贴等以真正实现“居者有其屋”，维护社会公平。
再次，政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会，鼓励其建立合作组织和维权组织，增加市场竞争力，维护其自身的合法权益。
参考文献
[1]徐学红.我国房地产现状[J].福建财会管理干部学报，2004.
[2]席本兰.加强房地产价格的调控管理[J].社会发展，2005.

F. 现阶段我国房地产存在哪些问题

近年来,我国房地产业发展平稳,房地产市场初具雏形,住房保障制度日趋完善,部分群众的住房问题已得到了妥善解决。但与此同时,在我国房地产业的发展过程中,土地资源的浪费现象还较为严重,人地矛盾也日趋紧张,个别深层次的住房问题仍有待破解。对此,除了依靠房地产市场自身的资源配置外,还需进一步加强国家对房地产市场的宏观调控。深入研究我国住房政策体系,不仅有助于该体系的科学化、合理化,而且将极大地裨益于我国房地产业的健康发展。
一、我国住房政策体系的现状及其缺陷
住房政策体系是国家政策体系的重要分支。它是由住房供应、住房保障、住房金融、住房消费等多个子系统相互联系、相互作用构成的综合体。由于住房政策体系旨在通过深刻地揭示政策从产生到收效全过程中的规律,来指导住房政策的制定与执行,因而它对于房地产相关领域起着引导、协调和促进的功能。我国的住房政策体系形成较晚。1998年,我国住房体制改革正式拉开序幕,政府加强了对房地产市场、住房保障、住房供应结构等领域的宏观调控,由此形成了真正意义上的住房政策体系。历经10余年的探索与发展,我国住房政策体系的基本框架业已成型。总体上看,现行的住房政策体系与我国现阶段的社会经济发展水平是基本相适应的。但也应当看到,由于种种原因,我国现行住房政策体系尚存在着诸多缺陷与不足。如果不能正视这些缺陷与不足,我国房地产业的健康发展和居民的住房保障将会不可避免地受到影响。概括起来,我国现行住房政策体系主要存在如下缺陷:
(一)目标不明确
1. 政策依据不明晰。政策作为一种主观性的活动是对客观事物的反应,它必须以客观事实为基础。
在此意义上,我们说一项政策的科学合理与否,在相当程度上取决于政策的制定者对该政策所赖以为凭的事实的认知程度。然而,我国政府在设计住房政策之前,往往未能充分认清现状、明确目标就作出决定,因而导致政策效果的偏离。
2. 政策设计不周全。首先,过分强调房地产业在国民经济中的支柱地位,忽视了其在社会发展中
的民生功能。事实上,住房作为一种特殊商品,兼具经济和社会保障双重属性。在当前国民收入普遍不高的情形下,突出住房的社会保障属性,满足人们的基本生活需求,才是发展经济的前提和保证。其次,未将房地产二手市场正式纳入调控范围。近年来,房地产二手市场发展迅猛,已经成为房地产市场的一股新生力量。但目前,国家专门针对房地产二手市场的调控政策尚付之阙如。
(二)体系不科学
1. 监督机制流于形式。住房政策体系作为一个有机整体,囊括了众多的具体政策。这些政策在执
行的过程中离不开监督机制的保驾护航。但是,我国住房政策体系的监督机制却因流于形式而名存实亡。一些地方政府出于私利,要么误解或曲解中央的政策,要么干脆采取不作为的方式妨碍政策的贯彻执行。此外,我国房地产市场的监管问题也较为突出,消费者在房地产交易中常常遭遇霸王条款,但却苦于诉累。
2. 政策评估主体单一。目前,我国住房政策的评估主体尚局限于政府机关,开发商和消费者并不
在列。事实上,开发商和消费者是房地产市场的参与者,对于房地产业的发展至关重要。因为开发商
的利益导向直接影响着住房供给和房屋价格,而消费者的购买欲望和对产品的满意度间接影响着住房的价格机制。忽视或者有意将开发商和消费者排除于住房政策评估系统之外的做法,极大地削弱了住房政策评估的客观性与科学性。
3. 产业政策不受重视。虽然产业政策不属于政府宏观调控的范畴,但其作为一个中观政策无疑是
宏、微观政策的衔接点。纵观我国住房政策体系,不难发现,政府部门和相关学者均极为重视住房的宏观政策,至于住房的中观政策则漠不关心,往往直接将产业政策的设计责任丢给市场或者开发商。这在一定程度上增加了市场机制失控的风险。
(三)执行不到位
1. 政策连贯性不强。政策的连贯性是政策得以有效落实的前提与保障。不同时期的政策固然有所
差异,但是,政策衔接的紧密性与政策内容的连贯性却不容忽视。否则,极易导致前后政策的自相矛盾或关联政策间的冲突与抵牾,最终影响政策预期的实现。在我国的住房政策体系中,此类矛盾或冲突体现得较为明显,如2003年中央人民银行颁布的旨在给投资热降温的“121号文”尚未真正执行,便被后续制定的另一政策所冲淡。
2. 政策执行力不够。我国住房政策在执行力方面存在两个突出问题:一是居民的收入查询机制还
不完善。现阶段我国个人的收入申报还主要依靠居民的自觉性,这使得偷税漏税行为难以禁绝。二是房价走势严重偏离国家调控。典型表现为2006、2007两年房价一飞冲天,刹不住车,为了平抑过高的房价,政府在房地产金融、住房保障等方面出台多项政策,但收效寥寥,甚至一度出现“国家一调控,房价就上涨”的畸形现象。
(四)具体政策待改进
1. 住房保障政策不完善。(1)消费者满意度不高。我国的政策性住房与普通商品房相比差距较
大,突出表现为选址较远、交通不便、配套设施不齐全等。这种状况难以满足消费者的实际需求,消费者对之不甚满意。( 2)公平性难以保障。我国住房保障制度起步较晚,基础较弱。从目前开发总量看,政策性住房占有率仍然偏少,政策覆盖面仍然狭小。此外,由于住房保障缺乏严格的资格审查制度,实践中常常出现保障对象错位现象,即真正住房困难的居民被排挤出中低收入人群,而另一些高收入者却搭便车,成为了住房补贴的受益者。由此,导致住房补贴政策公平性大打折扣。
2. 住房金融政策不完备。(1)贷款人资格审核机制不健全,诚信问题突出。目前,我国融资渠道单一,房地产企业的开发资金和消费者的购房资金对银行贷款依赖性较强。在竞争激烈的金融市场
中,为获取更多的利息收入,一些银行不惜降低资格审核标准,拓展业务,致使不少诚信度低的企业和个人滥竽充数,蒙混过关,为日后的呆账、坏账埋下了祸根。(2)政策性住房的金融制度尚未形成。我国现行的政策性住房金融政策较为零散。政策之间的连接也不甚紧密,尚未上升到制度层面。( 3)银行“窗口指导”薄弱。由于“‘水平’化的货币政策与‘阶梯’式的区域经济发展存在着一定的矛盾”,加之,“商业银行现行的信贷管理体制与央行现行的货币政策传导机制不相适应”[ 1 ] ,使得银行的“窗口指导”功能弱化。
3. 土地政策利弊参半。尽管从长远的角度看,我国现行的土地政策对于节约土地,提高土地利用率,实现集约经营是大有裨益的,但实际上,现行土地政策也暗含了诸多弊端: (1)政府对土地的垄断,仅为一些地方官员不惜浪费土地,大肆修建形象工程来赢取政绩提供了便利,而且为土地管理过程中的“权力寻租”提供了滋生的土壤。(2)我国土地资源相当稀缺,为了节约利用,政府长期实行土地紧缩性政策。虽然这种政策对于遏制开发商的囤积居奇行为发挥了积极的作用,但从地价与房价的现实关联来看,这样的政策必然会影响住房的供给量,助推房价的上涨。
二、我国住房政策体系缺陷的矫正
(一)确立住房政策制定的科学机制虽然目前我国已经颁布了有关房地产的几大关键性政策,并搭建起了住房政策体系的基本框架,但由于一些政策工具、细分政策的缺失,我国住房政策在设计和执行的过程中暴露出了诸多问题。为了充实住房政策体系,政府应当充分利用政策工具,健全各项辅助制度:首先,要加强监督,保证各项政策下达的渠道通畅,督促地方政府将政策落到实处。同时,在房地产市场设立专业的监管系统,以维护市场秩序和消费者的合法权益。其次,要健全政策评估系统,将地方政府执行政策、宣传政策的力度和群众的反馈意见纳入到政绩考核中去,并丰富政策评估主体。再次,要重视产业政策的制定。房地产业较其他产业对政府的指引性要求更高。我国的宏观调控政策虽然为房地产企业确定了发展方向,但究竟如何发展,对于大多数中小型企业来说仍然感到迷茫。这就需要政府进一步出台相关的产业政策引导企业的行为,以增强企业的竞争力。
(二)明确住房政策的目标
目标是政策制定的起点和关键。住房政策目标的多元化特点,决定了每一个政策目标都应当在充
分了解政策环境,客观分析市场形势的基础上最终确定。对此,应当注意以下几点:首先,保证住房政
策目标与价值取向的统一。促进房地产市场的平稳发展,以多层次的住房保障形式解决中低收入家庭的住房问题,不仅是我国目前住房政策的总体目标,而且也是政策实现的价值取向。因此,在各项具体政策的制定过程中,其子目标都不能逾越或者脱离这一总体目标。就当前的实践而言,“构建房地产二元结构政策机制是实现多元化政策目标的渠道,房地产二元结构政策机制的构建必须与房地产业政策目标多元化联系起来,在政策机制与价值目标一致的基础上,实行多重政策的组合。”[ 2 ] P34其次,用全面的眼光看问题。房地产业涉及领域广泛,产业内部的构成因子众多,因此,在确立住房政策目标的过程中,必须坚持联系、全面的眼光看问题。具体而言:一是要在积极发展房地产业的同时突出住房保障的重要地位;二是要大力支持房地产二手市场的发展,健全各项机制,完善各项设施;三是在强调调整住房供应结构的同时,要通过政策宣传的方式,引导购房者形成合理的消费结构。
(三)强化住房政策的执行力政府执行力的提高是政策得以落实的可靠保证。住房政策执行的好坏,不仅影响到房地产业发展前景,而且直接关系着老百姓的切身利益。因此,要高度重视住房政策的执行情况,着力加强住房政策的执行力:首先,要加快房地产业的立法工作,保障权利人的合法权益。立法机关应当尽快地出台房地产相关法律,尤其是关涉公共住房的相关法律。假使正式法律的出台条件尚不成熟,应当优先考虑颁布一些具有法律效力的政策性条例,以立法的形式明确房地产业的各项因子和指标,进而规范房地产业的从业或管理行为,防止地方政府各行其是。其次,要增强政府的使命感和责任感。住房问题事关民生,政府应当将解决住房问题视为不可推卸的责任和义务。同时,要尽快建立住房政策执行的责任追究机制。对那些不作为或执行不到位的地方政府及其工作人员,要坚决给予惩戒。此外,还应当将政策执行情况列为地方政府政绩考核的重要指标。
(四)完善各项具体政策
1. 重点发展保障性住房。政府应当发挥责任第一人的作用,将住房保障政策落到实处,兼顾效率和
公平。(1)政府在自行建房的同时,应当鼓励开发商投资经济适用房和廉租房建设,增加保障性住房的供给量,以缓解供求紧张。(2)政府应当科学估算公共住房的预期需求量,合理地制定公共住房供应计划,保证供需基本平衡。(3)政府应当设立专门的住房保障管理机构,监督政策的执行情况,并及时反馈群众意见。(4)政府应当尽快出台直管公房改革措施,解决历史遗留问题。
2. 完善住房货币政策。(1)健全资格审核制度。银行应当加强管理,严把资格关。对每一个申请贷
款的个人或法人,都应当严格按照办事流程,进行全面细致的审查。(2)加快金融配套改革,为政策性住房开辟融资渠道。如成立“住房储蓄银行”、“住房抵押贷款银行”等向广大中低收入居民提供贷款,成立“政府住宅融资管理委员会”、“住房贷款保险公司”等担保或保险机构为住房金融机构发放住房贷款降低风险。[ 2 ] P34 (3)强化银行的“窗口指导”功能。在此方面,首先,中央银行应当将权力适当下放,给予地方分行更多的自主权,使其能够根据本地区的经济状况调整货币政策。其次,要加强工作人员的专业技能培训,确保货币政策传导准确无误。最后,要丰富窗口指导的手段,应当联合多种信息传媒,提高货币政策的透明度和公信度。
3. 适度调整土地政策。(1)调控土地供应。政府要认真把好土地准入关,使土地供应与本地区的经济发展、生态环境相协调。房地产开发必须严格遵循国家的土地利用总体规划和城市土地利用计划,并与当地土地市场的运行状况和变化趋势相适应。就供应量而言,应适当提高居住用地在土地供应中的比例,尤其是要增加经济适用住房和廉租房建设用地供应量。( 2)严格土地管理。政府要坚持以招标、挂牌、拍卖的形式有偿有期限的出让经营性用地,依法惩处因违规出让、炒买炒卖土
地,肆意改变土地利用性质的行为,清理闲置土地,防止囤积居奇造成的地方性垄断。( 3)实现地价与
房价相脱钩。按照目前的计价方式,地价仍然是房价的重要组成部分,高昂的地价在助推房价的同时,也使买房者沦为真正的埋单人。要改变这种局面,政府应设法推动地产开发与房产开发相剥离,实现地产投入与产出的价值对等。同时将地价从房价中剥离,使得政府更易于对房产市场的结构进行调整和、房屋价格进行调控。

G. 房地产核心问题还是泡沫较大，房地产都存在着哪些泡沫

对于大多数的房地产企业来说，他们在进行建造房子的时候，他们的资金大多数都是来自于银行贷款，所以说对于这些企业来说，如果他们的房子不能够及时销售出去的话，那么就会造成大量的债务违约，这对于银行来说就会产生一系列的连锁反应，对于整个国民经济体来说都会造成严重的冲击和影响，甚至会导致整个国际金融秩序出现一定的问题和紊乱。

大多数购房者也是通过银行贷款来进行房子购买，对于大多数的年轻人来说，他们都是通过支付首付，然后把房子进行抵押这种方式来购买到自己的第1套房子，如果说房地产泡沫过大的话，那么对于这些企业和整个消费者，特别是中国社会的年轻人来说，都会出现各种各样的风险和危机，如果不能够及时化解这些风险危机，不及时把这些泡沫缩到最小的话，如果这些泡沫一旦破裂，那么对于整个国民经济的冲击和整个社会的稳定都会造成一定的影响，所以说房地产企业需要控制好自己的规模。

H. 房地产目前存在的问题都什么

央行调查显示 目前我国房地产金融存在四大问题
3月中旬，中国人民银行研究局课题组调查显示，近6年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长，但目前我国房地产金融存在四大问题。

中国人民银行研究局课题组指出，目前房地产金融存在的第一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

评点：对房地产人士而言，央行方面提出该观点，一点都不出人意料，该观点只是央行、银监会在房产信贷方面一贯指导思路的体现。

央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第二个问题是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。

评点：央行行长周小川在2003年底的一次活动中曾公开表示，当前房地产行业在土地环节就存在一定的价格过高问题，而这极容易导致银行的贷款风险过高。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第三个问题是，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%.但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人诚信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。

评点：日前，银监会已公布了“商业银行房地产贷款风险管理指引”，并就该指引向社会各界征求意见，该指引中实际上已经开始透漏出监管当局对个人房贷业务的高度关注。

央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第四个问题是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。 而最大的问题就是 政府哄抬房价 ，原因房地产行业是中国的经济支柱，中国的房地产泡沫大的可怕，一旦捅破那也是灾难。
房价为什么居高不下的主要原因是政府不想降价，因为一旦房子降价，损失最大的就是银行，因为银行是国家的，还有就是贷款买房的无知的人们。

I. 中国房地产存在的问题

核心问题涨价太快！原因很多，房价上涨是大趋势，与土地稀缺性，以及人对住房需求增加有关。目前问题是房价上涨对各方都有利---政府财政、拉动经济，房地产商利润，已购房者升值需要。只有要买房的人直希望房价低。