如何改变中国楼市

‘壹’ 楼市去库存 全国各地主要采取这5类措施

当前，楼市的重中之重就是去库存。2015至2016年，政府以及各个城市纷纷出台各项政策，积极去库存。初略总结了下，目前的去库存政策主要分为5类：

一、 公积金成为去库存的重要工具

2016年2月21日起住房公积金存款利率上调至1.5%， 2015年四次降低公积金贷款利率，减轻还贷压力。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、降低首付比例等已成为各地公积金新政的“标配”。 根据四川省住建厅的统计来看，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1／4份额，为化解库存贡献了1／3份额。

二、 降低税费、减轻负担

2月22日起执行的契税、营业税新政，即购买首套住房，房屋建筑面积在90平及以下的，契税为1%，90平以上契税为1.5%；购买二套住房，90平及以下契税为1%，二套房90平以上契税为2%；目前，各个城市已经纷纷按照新的契税政策来执行。注意，北上广深不形式契税政策中的二套房契税优惠政策。

三、鼓励农民工进城买房

加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。

四、回购房作为保障房

不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50％，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80％以上。

五、实施供给侧改革

山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

2016年买房利好政策不断，这些政策是否会带来房价的暴涨，不少人也非常担忧。专家表示，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。2016年楼市的分化还会持续，一线城市和热点城市，房价可能稳中有升，但三四线城市的房价没有上涨可能。

（以上回答发布于2016-02-23，当前相关购房政策请以实际为准）

搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息

‘贰’ 如何降低中国过高的房价

想要降低中国的房价，有两个办法，一是增加供给量，满足刚需家庭的需要，二是打击金融杠杆，抑制炒房。现在我们国家也是这么做的，房价平稳有序的下降。

‘叁’ 如何控制房价

所有人都知道中国的房价过高，很多人为了买房甚至都要砸锅卖铁了，所以在这样的情况下大部分人都能对房价进行有效的控制，当然对于如何有效控制房价大家也都提出了自己的意见。有说要控制土地价格的，也有说要对房价进行限制的，还有说要禁止交易的，反正什么方法都有。房产大佬潘石屹却给出不一样的说法，潘石屹在某个节目上回答主持人的提问时表示：千万别限制房价，房价就是个蓄水池，管住钱就能管住房价。这个观点一出来就引起了大家的热烈讨论，甚至引来不少人的破口大骂，但实际上仔细想想潘石屹的这句话还是有些道理的。

关于房价上涨的原因，楼市专家们早就讨论的差不多了，无非就是那么些因素，而货币资金也就是钱在其中的确起到了一个一定的推动作用。大家都知道在过去的十几年时间里，中国的货币总量越来越大，市场上的钱越来越多，这就导致了物价越来越高，白菜大米的价格都因为货币贬值出现了上涨，那么房价能不出现上涨吗？实际上有数据显示，在十年前国内M2总量大概是47.5万亿，而到了现在变成了180万亿，十年时间里货币增长了4倍，而相对应的房价差不多也上涨了4倍左右。这个角度来看，货币跟房价之间的确存在一定关系，虽然说不可能所有增发的货币都进入到楼市，但房地产行业的确是最能吸引货币的行业，毕竟房地产行业盘子够大，能够容纳足够多的货币！所以从这个角度分析，潘石屹说管住钱就能管住房价并没有错。

实际上这一轮楼市调控之所以能把房价稳定住，很大一部分原因就在于银行把钱给管住了。从2016年底开始，国内的行业银行就在不断收紧信贷资金。在购房者方面，上调了房贷利率以降低贷款需求，而在开发商方面，先是收紧了开发商是融资渠道，后期甚至还出现暂停面对开发商的抵押贷款业务。不管是购房者还是开发商，想要从银行拿到钱进入楼市的难度都变大了，原来购房者可以借钱买房，现在借钱变难了，购房者想买房子只能选择便宜的买，开发商也没多余资金硬撑着不降价，所以最后房价自然就慢慢降下来了。虽然央行还在降准降息，但因为政策限制的原因，这些钱并没有进入到房地产市场中，所以现在市场上的房价依旧保持着下跌趋势。

一旦把钱管住了，那么在现在市场上所有其他因素都要求房价下跌的背景下，未来市场上的房价就再也不可能像以前一样出现大幅度上涨了。毕竟从人均住房面积来看，目前中国的人均住房面积已经达到了40.9平米，没必要也不应该为了买房而砸锅卖铁了。而当房价不再继续上涨之后，投资者慢慢把目光转移到其他实体行业上，进入楼市的资金只会越来越少，整个经济都会进入一个良性循环中。

‘肆’ 中国房价为什么会下跌,怎么让房价下跌

要房价下跌有以下几个可能：

1、发生战争，无论是在国内或者在中国周边，都可能导致房价下跌。

2、发生中国经大幅度下滑，例如现在是增长6.5%，如果下滑到增长1%，必然房价会下跌。

3、中国人口结构、城市化水平变化。例如，城市化完成，房价必然不会上涨这么迅速。或者再过20年，中国建国后第一批人口都逝世，房子空出来自然房价会下跌。

4、再就是外星人攻打地球！例如独立日电影上写的，这样房价也会跌！

房价（房地产价格）指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价=土地价格+建筑物价格。它房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制，其价格定位由多种因素构成。

房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。

‘伍’ 2022年楼市如何走房地产行业将如何发展

房地产企业未来将向更加数字化方向发展

目前房地产企业市场低迷，很多房地产人逐渐对未来产生了迷茫，失去了信心，面对目前的状况很多人可能会归咎于政策管控、需求减少、经济疲软等诸多方面的原因，其实房地产市场下行的最大原因来源于企业自身。

疯狂生成是源头

房地产作为改革开放经济发展中的重要行业之一，其本身也是随着进来经济发展快速成长，快速成长的背景之下企业往往会被利益所驱动，进行跨越式的发展，其往往会忽视背后的规范及市场运行准则。在往日热火朝天的市场背景，这些问题会被金钱所掩盖，但累积到一定程度之后，背后的问题已经到了无法弥补的地步，那其不规范造成的问题便会逐步显露，以至于变成阻力。

万科集团作为国内房地产标杆企业之一，一直坚持新时代下的服务转型升级探索，不断完善自身体系建设，“万客会”是中国地产行业的第一个客户俱乐部，同时也是万科集团数值化转型中坚产品，在其维系客户和延续服务方面发挥重要的作用。简立方在万科万客会持续迭代中，通过打造卓越用户体验的移动端产品和一系列服务数字化工具，助力万客会建立线上线下服务渠道和体系。

‘陆’ 未来中国房地产市场将如何改革

据报道，国家统计局、商务部14日分别召开新闻发布会，会上负责人表示，数据显示，1-11月份，全国固定资产投资(不含农户)同比增长7.2%，增速比1-10月份回落0.1个百分点，未来中国房地产市场的改革仍要进行。

相关负责人表示，下一步还要加快房地产市场制度的改革，加快推进长效机制的建设，特别是要从税收、土地、金融等方面综合施策，更快更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个定位。

‘柒’ 房价结束六年连涨，中国楼市如何良性循环

房地产市场要想进入良性循环，那么就必须要坚持房住不炒。在生活当中以及我身边的朋友们，他们都认为买房子是可以进行升值的，哪怕自己不住买一套放在那里都是一个很好的投资方式，对于大众的人都了解到房子可以投资的时候，那么房子它就失去了原本的属性，变成了投资的商品。如果大家都去投资房子，自然就会让房子不断上涨，所以想要让房子进入良性循环，必须进行房住不炒的政策不改变。

有的城市住房不足的问题要用其他的方式来进行弥补。房子有限，但有的城市人才涌入众多，所以有的城市房子无法满足当地的需求。在这样的背景下就必须要增加房子的弥补，让那些想要住房想要买房的人可以得到满足，只有如此才能够让房地产能够进入一个良性的循环模式。因为房地产的市场走势跟工序也有很大的关系，当供应不足，需求加大，那么房子肯定会上涨，不利于良性循环。

‘捌’ 中国经济内循环下，楼市何去何从

欲问当今全球，谁是最大房地产市场？无疑，中国城镇化用40年左右的时间走过了西方百年的发展历程，在这一引擎推动下，中国创造了一个巨大的房地产市场，诞生了一批“宇宙级”房企。
不过，随着中国经济以国内大循环为主，单一房地产市场与整体的国内大市场有何关系？房价将是涨是跌？对于开发商而言，如何实现长远稳健发展？
要不要房地产业？
“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，7月30日，随着中央政治局做出这一部署，这将成为我国下半年乃至更长时期经济工作的重要方向。
“我国有超大规模的国内市场优势”，盘古智库高级研究员王静文告诉中国新闻周刊，在贸易保护主义上升、全球市场萎缩的背景下，可以充分利用国内的超大规模市场，形成以内循环为主、双循环互相促进的势头。
王静文表示，从国内大市场来看，房地产业是一个关联效应极广、体量极大的产业链。
首先，国内仍有大量住房需求，形成了庞大的房地产市场。8月14日，国家统计局公布，1—7月份，我国商品房销售面积83631万平方米，商品房销售额81422亿元。
这一巨大的体量孕育了众多的市场主体。8月10日，《财富》公布了最新的世界500强排行榜，我国共有5家房企上榜，其中碧桂园以2019年营业收入703.35亿美元的业绩，位次由全球177位升至147位，居全球房企首位。
“仅就房地产市场而言，从内循环角度来看，房地产业一头连着投资、一头连着民生，实现了投资功能和民生需求的循环”，易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊，二季度我国GDP为250110亿元，同比增长3.2%，终于实现由负转正，这离不开投资的贡献。而在投资中，上半年房地产开发投资同比增长1.9%，率先实现由降转升，成为了经济增长中为数不多的亮点。
第二，房地产业对于上下游产业都有明显的拉动作用。王静文表示，房地产业的发展可以带动家电、家具、建材等消费。
第三，城镇化是现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，是形成国内大市场的极重要手段，而房地产业为这一最大的内需提供了重要的生活空间和商业消费空间。
从房地产业的主要产品来看，以碧桂园等为例，这些龙头房企每年一方面提供数十万套住宅产品，此外其数百万平方米的购物商场等也为人们消费购物创造了更便利的条件。
缪萌表示，房地产业较大程度上推动了人口城镇化，城镇化也是房地产业发展的最大推动力。当然，城镇化是动态演变的，过去一味追求高房价的房地产发展模式也不可持续。
楼市供需生变
在内循环为主、国内国际双循环发展的格局下，中国房地产的逻辑或将生变。
王静文表示，内循环要形成一个完整闭环，还需要最终消费的支持，整体国内市场需要一定的再平衡。
7月30日召开的中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。目前，深圳、东莞、南京等地纷纷加码楼市限购政策，其重点是打击投资投机、囤房、炒房等。
缪萌表示，房住不炒、因城施策仍是楼市主基调，未来楼市成交量价将以平稳为主，房价大起大落将会被遏制。
“在这样的政策基调之下，楼市需求层面将会发生较大变化”，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国新闻周刊，投资投机需求将会受到极大抑制，楼市将会以刚性需求释放为主，部分刚改需求也会进入楼市，房地产业将真正回归到保障民生的属性。
这将对楼市产生什么影响？市场需求将如何释放？
“房地产业根本上要满足人的居住需求，服务于人们对美好生活的追求”，碧桂园创始人、董事会主席杨国强对此表示，看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。
“在当前的时代背景下，对于地产商而言，单纯追求数量的时代已经过去，现在需要高质量发展”，赵秀池表示，高质量产品是企业的生命，唯有质量过得硬，符合市场需求的产品，才能在市场上有一席之地，实现项目价值的提升。
房企们也在以变应变。据了解，2020年，碧桂园将其发展主题定为全周期综合竞争力提升年、高质量发展关键年。“基础产品力是重点，关系着房企在市场上的地位和口碑”，碧桂园总裁莫斌表示，今年疫情以来，健康住宅产品需求凸显，碧桂园迅速启动产品力全面提升，以健康住宅产品为基础，并从产业链角度配套健康家居产品及健康服务，提供更健康的人居生活。
赵秀池表示，城市价值、区域价值的重塑是未来楼市的一大机遇，人口流入多的城市、高品质项目依然具有发展潜力。
房企需加紧建设护城河
从政策部署来看，以内循环为主的格局将是一场持久战，新型城镇化将持续释放作用，带动投资和消费需求。
国家统计局数据显示，2019年中国常住人口城镇化率达到60.6%，离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距。城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。对此，缪萌表示，新型城镇化仍然有较大的发展空间。
面对红利期，房企们在积极布局后市。以碧桂园为例，截至2019年12月31日，其在国内已获取的权益可售资源约17022亿元，潜在的权益可售货值约7159亿元，权益可售资源合计约2.4万亿元，分布于一二三四五线各等级城市，可满足未来三到四年以上的销售量。
王静文表示，不过也要看到，城镇化率的上升速度近4年来持续放缓，2019年仅上升了1.02个百分点，是1996年以来最慢的一年，从中可以看出，城镇化的速度在变慢，这将对房地产企业形成考验。
整体看，随着市场空间的变化，竞争更加激烈，初步呈现出强者恒强的局面。
中指研究院监测数据显示，2020年上半年，销售额超过1000亿的企业共13家，这些企业销售额增长率均值为2.2%；销售额500亿—1000亿的企业共16家，这些企业销售额增长率均值为1%；此外，销售额100亿—200亿的企业、50亿—100亿的企业分别下降了7.6%、11.6%。这显示出，相比于其他房企，规模越大的头部企业销售业绩整体也越好。
虽然如此，大型房企依然在通过各种手段，加紧建设护城河。从碧桂园来看，通过现金流管理、降低负债、开辟低成本融资渠道等，2019年净借贷比率仅为46.3%，远远低于50家典型房企平均净负债率94.1%的水平，抗风险能力大幅提升。具体看，2019年底，碧桂园需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元，以其2683.5亿元可动用现金余额计算，现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍，偿还债务没有压力。
在中国经济内循环之下，发展更多依靠科技创新，转型升级是主浪潮，为此，近年来大型房企也进入造车、机器人等领域，开辟新的业务增长点。
从2018年开始，碧桂园就开始在“建筑机器人+装配式建造”领域进行摸索，目前已在建筑机器人、餐饮机器人方面取得长足的进展。仅在餐饮机器人方面，截至2020年6月，碧桂园已累积提交超500余项专利申请，涵盖火锅、中餐、快餐、煲仔饭等多个业态。
中指研究院指出，碧桂园围绕地产主业持续做强，积极布局机器人、现代农业等高科技产业版图，实现多元布局和主业协同并进，有利于长远发展，值得行业借鉴。
在业绩持续提升的同时，碧桂园持续投身于社会公益活动，累计捐赠超67亿元，涉及精准扶贫、职业教育、教学科研等多方面。今年疫情期间，碧桂园集团、国强公益基金会先后共捐赠2亿元设立抗疫基金，全力支持一线抗疫工作。
王静文表示，经济向内的背景下，发展越来越注重以人为本，房企积极参与慈善公益活动，有利于提升其整体价值。