印尼富人区房价多少钱一平方

❶ 东南亚国家都怎么样哪个国家最适合投资

投资环境包括的因素很多，但东南亚国家基本都是发展中国家，发展中国家就我看来有一个共性，就是法制都谈不上，经济政治波动性也很大，能谈的主要就是社会文化，那结合我自己的感受说说。

一，柬埔寨。柬埔寨这个国家中资去的太晚了，基础设施工程已经被日本占完了，但有很多中资在那边做配套，但问题是这国家人口太少，而且住的还挺分散，对基础设施和工业制成品没有太大需求，建工厂不好招人，现在看来比较适合的就是转口贸易。柬埔寨旅游资源很匮乏，海基本没法开发，湖也不行，游客全部直奔暹粒，但看完古迹根本不多逗留，古迹周边服务饱和，想开民宿死了心吧。
二，泰国。泰国这国家升平日久，打开国门比中国早太多了，第一和第三产业都很厉害，唯独第二差，但第二都是日本人把持。这几年中资抢回来一些市场，主要是通信手机，算是能从泰国人兜里赚钱，其它行业基本都是赚中国人自己的钱为主，但这种生意规模上不去。来泰国投资制造业就是坑，以前国内对泰国不够重视，觉得这人穷，没消费能力，其实这是完全错误的。泰国是一个非常独特且有潜力的国家，因为泰国这国家很少战乱，老百姓活得很有安全感，敢花钱！现阶段有实力的中资游戏企业如果愿意深耕，真的有钱赚。甚至连开发游戏都不用，就是买泰国地区的版权，做泰文版。
三，菲律宾。菲律宾是一个非常国际化的国家，很多地方不亚于新加坡。它现在挺穷，但它的穷和老挝柬埔寨是不一样的，老挝柬埔寨属于闭塞穷，菲律宾属于落魄穷，所以不太好哄。除了远洋路桥通信，现在中资在菲律宾比较多的是博彩平台和虚拟货币，但这终归还是赚中国人的钱。菲律宾人喜欢运动，但是没什么质优价廉的民族品牌，如果国内的鞋帽厂商愿意做低价专业体育装备，菲律宾还行。再就是菲律宾可以提供廉价基础英文环境，以后作为旅游兼英文入门学习地不错。
四，缅甸。缅甸资源吓人，但问题是它还没进入现代社会，国内关系也没理顺。我感觉在缅甸投资和买百家乐没什么区别，是赚是亏不用多等，立马就能知道。如果以后缅甸步入现代社会了，我想这里应该干什么都不错，到底这是一个全国有几个路灯都数的过来的国家，那能做的事多了去了。国家虽然破，但缅甸富人很多，还且福到吓人，现阶段资金充裕的话，在仰光炒房不错，买到就是赚到。
五，马来西亚。马来西亚是英联邦，打开国门比中国早太多，想忽悠基本没戏，马来很多地方非常接近低端发达国家了，不需要再搞基建。马来西亚的好处就是它是穆斯林国家，文化同化力差，所以去了泰国的华人全变成泰国人，去了马来的华人依然还是华人，可以保持自己。正因为此，中国人，特别是中国的中老年人，去马来西亚无论语言饮食，可以无缝适应，所以联合苏丹开发房地产其实有可为。
六，新加坡。当年英国人选中新加坡，就是因为新加坡位于中国和印度的中间，去哪都方便。现在新加坡其实还是可以发挥这个作用，就是碰头地。西亚和中东其实有不少工程可以干，但你的公司如果在中国其实还是不方便，大家都在新加坡碰头，也在新加坡融资结算，最后签了合同让工人从中国过去就行。
七，印尼。印尼这个国家太大了，交通也太不方便了，你问印尼人，其实它们对自己国家也不了解。就我感觉，印尼是现代国家，但它的国民其实还是有点部落民的感觉。部落民其实挺好忽悠的，只要和上层关系处理好，应该干什么都不亏。印尼水果很多，但是它距离中国偏远，运来损耗太多，如果加工再运，那不如就在泰国罗勇加工好了。我看了半天，感觉比较可行的只有烟叶，但我不知道这生意老百姓能操作吗？真弄来了，有没有烟厂收。如果有烟厂能收，这买卖就是地上捡钱。如果你不苛求质量，其实你完全可以在马路边捡烟叶，免费，老百姓还感谢你。还有就是矿，但前期是个风险。
八，老挝。老挝这国家，基建都是中国，金融也差不多，就连随便马路边找间小超市五金店，不是在看《爸爸去哪了》，就是《中国有嘻哈》。我问了很多人，老挝生意真这么好做吗？这么多人过来。统一回答时，也赚不上大钱，但比国内强。老挝现在土地挺便宜，琅勃拉邦那整个山头，才卖两百来万人民币，感觉几家人凑凑就能搞。但是东南亚旅游说难听点，黄和赌你起码要占一个，两个都不行那不太好搞。
九，越南。以前我们常说中国人勤劳聪明，但在越南我发现，越南人其实更勤劳，早上五六点，大街小巷车水马龙，而且什么东西都弄的整整齐齐，比中国干净，而且土地政策也比中国灵活。泰国有很多缅甸老挝柬埔寨外劳，但泰国基本不允许越南人来当外劳，我问过为什么，泰国人觉得越南人太灵活，不好管。想从越南挣钱，拼成本拼血汗是不聪明的。但也有有利的方面，越南不像泰国马来菲律宾，四海之内皆兄弟，面上和谁关系都很好。它这个国家其实不缺人才，但比较缺机会。我之前的老师是越南国家经济顾问，他的意思也是，要不然你就把你继续不了的生意给它做，看它有没有新招，要不然你就把它的人才吸引到你那，就是几十年前中国人去美国一样。

❷ 金融危机是怎么引起的

金融危机是由于美国房地产市场价格跳水导致的全球范围的金融市场的剧烈动荡。在2007年及之前，美国的房地产市场都欣欣向荣，以致于银行都不顾个人购房贷款者的个人信用就随意发放贷款。

这时美国政府看到经济有些过热了就实行宏观调控——提高利率和存款准备金率。这两者提高了，银行就要提高购房贷款的利率。

本来许多购房者都是买房来投资，自己本身并没有太多收入，自然还不起，那么就导致银行也收不回贷款，只好收回房子再转手卖，房子的供大于求，自然价格就跌，而银行也无法收回资金了。于是，一场金融风暴蔓延开来。

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金融危机与经济危机的联系：

从历史上发生的几次大规模金融危机和经济危机来看，大部分经济危机与金融危机都是相伴随的。也就是说，在发生经济危机之前，往往会先出现一波金融危机，最近的这次全球性经济危机也不例外。这表明两者间存在着内在联系。

其主要缘由在于，随着货币和资本被引入消费和生产过程，消费、生产与货币、资本的结合越来越紧密。以生产过程为例，资本在生产过程的第一个阶段———投资阶段，便开始介入，货币资本由此转化为生产资本。

在第二个阶段里，也就是加工阶段，资本的形态由投资转化为商品；而在第三个阶段里，也就是销售阶段，资本的形态又由商品恢复为货币。

正是货币资本经历的这些转换过程，使得货币资本的投入与取得在时空上相互分离，任何一个阶段出现的不确定性和矛盾都足以导致货币资本运动的中断，资本投资无法收回，从而出现直接的货币信用危机，也就是金融危机。

当这种不确定性和矛盾在较多的生产领域中出现时，生产过程便会因投入不足而无法继续，从而造成产出的严重下降，引致更大范围的经济危机。这便是为何金融危机总是与经济危机相伴随，并总是先于经济危机而发生的原因所在。

在某些情况下，也不能排除金融危机独立于经济危机发生的可能性，尤其是当政府在金融危机之初便采取强有力的应对政策措施，比如，通过大规模的“输血”政策，有效阻断货币信用危机与生产过程的联系，此时就有可能避免经济危机的发生或深入。

❸ 世界上一共有几次重大的经济危机

1、1637年郁金香狂热

17世纪30年代后期，郁金香已成为荷兰、法国等投机者猎取的对象，出现全民买卖郁金香的狂潮。1637年2月4日，郁金香价格突然暴跌，使欧洲无数人瞬间倾家荡产，进而影响到国民经济陷入数年的衰退。

2、1720年“南海泡沫”

1720年1月，英国南海公司接受投资者以分期付款方式认购公司新发股票。公司股票价格狂飙。1720年6月，英国议会通过了《反金融诈骗和投机法》，知情者和政府官员提前抛售股票。此后，南海股价很快一落千丈，许多投资者血本无归，英国金融业陷入长期危机。

3、1837年经济大恐慌

1836年，美国总统杰克逊关闭了美国联邦银行，以使美国经济摆脱其严格的信贷监管，招致英国方面的严厉报复，英国立刻停止了对美国的各种贷款，国际银行家也同时紧缩美国银根，使美国陷入了严重的“人为”货币流通量剧减的境地，最终引发了“1837年经济大恐慌”。这场金融恐慌带来的经济萧条一直持续到1843年。

4、1907年银行危机

20世纪初，美国兴起的信托投资公司享有许多银行不能经营的业务，使整个金融市场陷入极度投机状态，到1907年金融危机发生，导致美国破产的信贷机构超过了300个，共负债3.56亿美元，还有2.74万家工商企业登记破产，共负债4.2亿美元。危机波及世界许多国家，加剧了英德、法德等国家之间的矛盾，第一次世界大战在危机中孕育。

5、20世纪30年代世界经济大危机

1923-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。

紧接着一年后，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家自杀、发疯，、沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。

6、1989年日本经济危机

1985年“广场协议”签订之后，日元的升值幅度三年间达到了86%，日本政府开始制定刺激内需的经济增长政策，利率从1985年的5%降至1987年2月以后的2.5%。大量的资金流向了股市和房地产市场，为了业务扩张，利用超低利率发放房地产抵押贷款。同一时期，国际热钱也涌入日本房地产市场。

日本房地产泡沫加速膨胀：城市土地价格指数从1985年的91.5上涨到1991年的147.8，上涨幅度61%；建筑投资从1985年的约50亿日元上升到1991年的约82亿日元，上升幅度64%。

四年后，日本政府意识到经济泡沫，开始施行紧缩货币政策，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至6%。货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。日经225指数从1989年12月29日的高点38915点开始大幅下跌，股市陷入了长达20年的熊市之中。

这致使企业、证券公司和银行出现巨额亏损，财务压力迫使其拥有的大量不动产涌入市场，房价出现下跌的趋势。与此同时，国际资本开始撤出。1992年日本政府规定持有土地者每年必须交纳一定比例的税收，囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场进入“供大于求”的时代。

从1991年开始，日本房地产市场泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。在这段时间里，日本经济发展缓慢，期间GDP增长几乎没有变化。这次房地产泡沫也被称为'二战后日本的又一次战败'。

7、1997年东南亚金融危机下的泰国

20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。

与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。然而这些国家并没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。

在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地：房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，房地产泡沫彻底破灭，导致泰国的经济严重衰退。

8、1997年东南亚金融危机下的香港

上世纪70年代，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市。而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981 年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984-1997年，香港房价年平均增长超过20%。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。

1997年，东南亚金融危机爆发。1998-2004年，香港楼价大幅下跌。据专家计算，1997-2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。

而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

9、1998年韩国金融危机

90年代初，韩国政府和企业并没有意识到经济减速的客观要求，寄希望于通过放松货币刺激经济重回高增长轨道。1992-1996年间（金泳三执政时期）韩国M2和CPI增速高达20%多，房市出现泡沫。1998年爆发金融危机，泡沫破裂。

10、1993年中国台湾金融危机

1985-1993年间，台湾依赖于电子信息产业强劲的出口竞争力，贸易顺差大幅上升，M2高达20%以上，流动性极为充裕，股市房市出现大幅泡沫。在1993年，由于政府收紧货币，股市房市泡沫破裂，爆发金融危机。

11、2008年美国次贷危机

2008年美国金融危机是因房地产次级抵押贷款坏帐而起，致使金融市场出现流动性危机，波及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司和商业银行等相关行业，导致美国经济衰退，引爆了一场始于美国、席卷全球的金融危机。

2001年美国IT领域泡沫破裂，经济陷入衰退。美联储采取了连续降息的扩张性货币政策。美联储的低利率政策导致市场中流动性过多，多余的流动性流入房地产市场，住房不断升值，房地产市场泡沫逐渐累积。2000年至2005年全美房屋价格指数增长了84%，新建住房增长了31.8%，住房供给过剩。

在低利率政策的刺激下，美国经济开始复苏。为了防止通货膨胀，2004年到2006年美联储连续17次上调联邦基金利率从1%至5%，不断升息导致住房贷款市场利率上升，推动了房地产市场的降温。房屋销售量持续下滑，房产价格下跌，信贷违约引发危机。

2008年9月15日，美国投资银行雷曼兄弟公司宣布破产，拉开了美国金融危机的序幕。美国最大的两家住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”被收归国有，金融市场的全球化使得华尔街的危机迅速蔓延，全球股市大幅下挫。

从以上几种情况可以看出，经济危机大多是由于经济泡沫越吹越大造成的，房地产和股市都是经济危机的导火索，在危机当中，发展中国家很难独善其身，中国的情况有些例外，主要缘于政府的掌控能力。相信中国领导人有能力化解。

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经济危机是指资本主义再生产过程中周期性爆发的生产过剩的危机。这种生产过剩不是绝对过剩而是相对过剩，即相对于劳动人民有支付能力的需求和资本价值增值的需要而言的过剩。

一般表现是： 商品大量积压，生产锐减，工厂大批倒闭，工人大量失业，信用关系严重破坏，整个社会经济陷入极端混乱和瘫痪之中。虽然危机的可能性在货币出现以后就已经产生了，但只有在资本主义生产方式下才具有现实性。这是由资本主义生产方式的基本矛盾决定的，即生产的社会性和资本主义私有制之间的矛盾。

❹ 全球最触目惊心的房地产崩溃轮回，什么时候降临到中国头上

潮起
二十世纪初，美国经济进入历史上最繁荣的时期。
首先是工业革命的升级，汽车、电话、电力工业不断进步，带来了生产效率的飞跃。其次是欧洲的一战，带来对军工设备、食品、医药等的强烈需求。资本家们拼命扩建工厂，招揽从农村涌进城市里来的孩子，将城市化浪潮推向了高峰。

▲20年代美国汽车工人
到了20年代，一个强大的美国中产阶层形成了。到处都是工作机会，奖金丰厚，假期众多，人们都可以买得起小汽车玩自驾游了，买房增值保值更加成为了大家的共识。
这种现象在半个世纪之后的日本同样上演。
1973年的石油危机过后，日本经济迅速恢复，其节能型小汽车在全球广受欢迎，尤其是在美国市场上将通用、福特、克莱斯勒打的丢盔弃甲。家电、高铁、电子游戏等产业也得益于新技术的进步，迅速兴起。持续的货币贬值，使得出口业的竞争力更加强大。

▲80年代大萧条前的日本
1980年代中期，日本外汇储备超过4000亿美元，占当时世界外汇储备的一半。日本也取代了美国，成为世界上最大的债权国。豪起来的日本人到全世界去收购、旅游、爆买，当然最刚需的还是日本的房子。
东南亚也有过这一段似曾相识的荣光。

▲80年代,乔治敦,槟城,马来西亚
80年代日本富起来之后，大量的资本跑到东南亚去投资，那时候的新马泰就像一片处女地，工资低廉，民风淳朴。丰田、日立、东芝的工厂纷纷在泰国、马来西亚建起来，工业化迅速发展。热带的阳光海滩，相对完善的基础设施，也使得这里成为了极具诱惑力的旅游胜地和养老地产开发地。
中国的黄金十年更是历历在目。
每年的春运期间，浩浩荡荡的农民工返乡潮和奔赴沿海打工的人潮，都让人感概这人类历史上最壮观的迁徙。推动这一切的改革开放、汇率贬值、入世、人多力量大、亚太产业转移、公路港口机场电厂建设……就像一曲震耳欲聋的宏大交响乐，将城市化和工业化的需求交织在一起，也释放了新富起来的一代人对买房的强烈热情。
每一段的浪潮涌起，都是来自真实需求的推动。尤其是技术革命、工业化、产业转移带来的快速生产力提升，极大的膨胀了全社会的财富购买力，而其中最大的一项支出通常就是房子。
洪水
1925年，大英帝国恢复战前的金本位制度，英镑兑美元由之前的1兑3.4 升值至1兑4.866 。这件事带来的一个结果就是，美国对英出口的加速上涨，欧洲资本大量流入美国。洪水开始泛滥。
另一方面，1920-1929年期间美国连续出台有利于富人的减税政策 ，再加上垄断家族对中小企业的挤压，使得整个社会的财富越来越集中到了上流阶层的手中。这群人的财富大部分都不会花在消费上，而是用于各种可以资产增值的投资，比如股市、房市，哪边升值得快就往哪边砸。
在日本，这样的现象本来是殊途，后来竟奇妙的同归了。
广场协议之后，日元开始大幅升值，三年的时间就涨了86%。眼看日元天天涨，依靠出口的日本企业唉声叹气，关怀备至的好家长日本政府连忙出台了一系列“稳增长，扩内需”政策。 这种政策全天下都是一个套路：降利率。
从1986年1月到1987年2月，日本银行连续5次降低利率，将中央银行贴现率从5%降低到了2.5%，为当时世界之最。利率降下来，货币洪水就开始泛滥了。但实业仍然是不好做啊，于是在此间的数年，日本国内的资金开始大量进入股市和房地产，股价扶摇直上，楼市四处暴涨。
日元升值，最得益的就是新马泰地区了。
因为这些地区采取的是和美元挂钩的固定汇率制度，同时从1986年开始陆续放松了对金融进出的限制。于是日元长驱直入，有投资工厂的，也有只为赚快钱而跟着来坐等升值的。1989年，泰国的住房贷款额是459亿泰铢，到1996年这个数字超过了7900亿泰铢，涨了17倍。
在马来西亚，领导人制定了雄心勃勃的2020年跑步进入发达国家的计划，强力开动固定资产投资的大杀器，到1997年时已为这些基建项目欠下了高达452亿美元的国家外债，其中30%都是短期债务。
汇率贬值和出口畅旺，会带来大量国际资本的涌入，比如美国、东南亚，也比如黄金十年前半段的中国。但是，货币升值与出口承压，并不意味着洪水就有可能消失，因为政府为了稳增长的需要，通常会逆周期降低利率，使得洪水的输出龙头从国际市场转向了中央银行。
日本是如此，金融危机之后的中国同样是如此。今年以来，我国地王频出，北上深房价问鼎世界前十，南京、苏州、合肥、厦门房价四小龙接力，此起彼伏，地产中介在城市小区中三五成群，越开越多，莫不是资金泛滥的表征。
这就像是股市，本来是由基本面驱动的长牛起舞，随着行情的深入，平均市盈率一步步攀高，这个时候的驱动力量，就从基本面需求转向了资本的流动性过剩。
泡沫
资金多了，总是要流入有升值空间的投资渠道的。但是有些时候，政府的放纵和市场的金融创新则让问题进一步迈向滚烫的沸点。
在美国，一方面是政府的不作为，内幕交易不止，投资银行和商业银行混业经营，摩根家族等豪强利用其资源买空卖空，大获渔利。另一方面，是全新消费信贷制度的实行。1916年的《联邦储备法》修正案和1927年的《麦克法登法案》，允许国民银行可以发放非农业不动产贷款。
这是人类历史上的一次伟大金融创新，本来买不起房的中低收入阶层也可以买得起了，成倍的扩张了市场的规模，而杠杆的放大效应也让这泡沫变得更大、更虚幻。
在日本，一方面是银行资本金管理制度的改革，在此制度之下，银行必须大量补充资本金，但是由于房地产抵押贷款的风险权重设定较低，通常只是公司贷款的一半，这使得银行对房贷资金的去向更加鼓励。据统计，1984至1989年，日本银行对房贷的年均增长率为19.9% ，而同期的总体贷款增速只有9.2% ，增速高出了整体的一倍。
另一方面，则是日本的财阀结构，企业与企业之间互相持股，使得一家企业通过房地产或股市获利了，其他持股企业的账面资产也同时增加，在向银行贷款的时候就可以拿到更高的要价。这其实也是一种杠杆，不断放大着整个社会的财富泡沫。
1985 年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988 年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近两倍。1990 年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985 年上涨了约90%。
在东南亚，一种从香港传入的“炒楼花”游戏就像瘟疫一般盛行起来。
所谓炒楼花，就是在房子开建的时候交了首付，等房子还没有建成的时候，已经把它转手卖掉了，在房价涨得猛的时候，快进快出，以小博大，其中的复利效应是非常明显的。老一辈的中国人都应该有印象，这种炒楼花游戏也曾经广泛在90年代的沿海地区盛行，只不过在后来被建设部的一纸休书给禁了，明令房子必须封顶才能买卖。
而在东南亚，炒作气氛越来越浓厚，1994年，房地产贷款在总贷款中的占比，新加坡33%、马来西亚30%、泰国50%。同期房价，马来西亚和泰国都出现了三年涨3倍的幅度，而到1996年的时候，曼谷的商业办公楼空置率已经高达50%。
只要有钱赚，资本总是在变着戏法创新，放大杠杆，那是一种类似于吸毒的瘾，让整个社会兴奋不已，陷入一种集体性的癫痫与迷幻意识里。
在我国的变种，则是首付贷和抵押贷，前者在上半年已被封，但后者正如野火春风般，遍地开花。房地产由于其昂贵的价格，高杠杆已是不可避免，最怕的，则是银行在业绩压力下的非理性放贷失控，通过房价上涨--抵押物升值--进一步推动放贷的攀升，将泡沫一步步吹向云端。
暗涌
泡沫的吹大并不必然会立即破裂，事情总是在悄悄的起变化。
1922年，美国参议员斯特姆起草了一个关税法案，目的是为了保护本国自主品牌抵御欧洲跨国公司的冲击。1927年，关税法案在斯特姆的推动下再次提升。事实上，斯姆特-霍利关税法直到1930年6月才最终获得通过，但是早在一年多前，其危害已经被放大。
原因就在于，该法案将2000多种的进口商品关税提升到了历史最高水平，引来欧洲国家的强烈抵制，1929年，美国政府收到了34份外国正式抗议，和大量的报复性关税措施。当年，美国的出口额就大幅下降了50%。
日本的问题，则是在于低利率并没有让企业的出口竞争力获得改善，反而鼓励了更多的企业将资源投向来钱快的股市和楼市。于是出口更加艰难，形成一种恶性循环，股市平均收益率不断下滑，可以继续流入投机市场的水龙头慢慢就枯竭了。
另一方面，随着城市化的结束，老龄化的到来，庞大存量二手房的积累，刚需市场悄悄的关上了大门。
和美、日这种大国不同，东南亚小国们则是身不由己。
新马泰的工业化阶段仍然处于青春期，人口红利和工资价格都很有竞争力，但是禁不住北方巨龙腾飞所引发的强烈海啸。1994年的人民币强制贬值，汇率从5.7调整为8.6，一下子贬值了50%，亚太产业转移的方向很快就从南流改为了北上。
另一方面，和美元挂钩的固定汇率，也让东南亚各国的出口业在中国面前失去了价格竞争力，实体企业的收益率开始一步步恶化。
在上个二十年的竞争中，中国大获全胜，然而时移世易，今天的中国所面临的问题，同样严峻。
最值得警惕的，就是人口的“90后陷阱”。90世代的人口出生量比80世代大幅下滑了接近一半，带来的三个后果就是——
1、工人减少，议价能力提升，引发涨薪潮，制造业成本上升，失去出口竞争力。
2、房地产刚需市场减少，连锁效应则是钢铁、水泥等重工业萎靡，大量产能的过剩和亏损。
3、财富效应减少了，能够投资到房地产市场的水龙头也在慢慢的拧紧。
人口也好，老龄化也好，很多问题都是一点点积累的，开始的时候人们并不在意，就像温水煮青蛙一样，直到有一天，暗涌席卷为巨浪，转化成毁天灭地的海啸。
刺破
随着房价的加速上涨，越来越脱离基本面的真实需求，更多的大众坚信房价会永远涨下去，将所有的财富押宝在上面，甚至借债买房，危机就将一步步逼近。
在房地产的泡沫高峰期，通常是全社会都在讨论房子，聚会在讨论，媒体在讨论，即使是最理性的人，原来完全不屑一顾的人也被这汹涌的房价所击溃，倾其所有献上首付款。人们都坚信一点，“今天不买，明天就买不到了”！
这和牛市巅峰期的舆论氛围如出一辙。
摧毁这一切心理基础的，一定不是某个智者的呐喊，狂热中的赌徒是听不进任何理性的声音的。那根针，通常是赤裸裸的现实：钱不见了。
因为钱突然不够用了，买方无法推动房价继续上涨，终至引发整个市场天枰的逆转，看到不对劲的投机者赶紧撤出，由此导致恐慌性的社会践踏事件。
1929年一季度，美联储收缩银根，力图抑制过度的投机气氛，半年后股市崩溃，大萧条降临。
1989年，日本央行连续5次加息，并且在政策上严厉限制对房地产的贷款，一年后股市崩溃，房价也同步反转。
1996年，索罗斯为首的对冲基金大量抛售泰铢，泰国政府为稳定汇率，被迫动用大量外汇储备吸纳，并调高利率严防死守。钱迅速被抽空，股市房市双双崩溃。
2004年，美国开始加息，经过两年多，连续17次加息以后，联邦利率从1%上调至5.25%，低收入阶层终于还不起房贷了，次级债违约开始，逐步酝酿成又一轮的金融风暴。
纵观历次金融危机，几乎每一次的泡沫刺破都和“加息”紧密相关。利率的每一次升高，都抽走了一部分钱，当连续多次之后，大家忽然就会发觉，钱不够用了。
于是泡沫，“啪”一声炸裂！
深渊
房地产崩溃之所以可怕，就在于其市值规模在整个国家财富占比中的份量。
一般来说，房地产由于贷款杠杆效应，其市值总规模通常是国家GDP的2-3倍，在社会总财富中占到一半左右的份额。相对来说，股市总市值通常只有前者的五到十分之一，而债市、期货、收藏品市场等就更少了。
更重要的是，房地产上下游产业链牵涉甚广，其相关投资会占到一个国家全社会固投的一半左右，不仅仅是搬砖的，还有挖煤的，造船运铁矿石的，造家具窗帘的，甚至国道边服务于运输司机的沙县小吃，无不被一根隐形的锁链紧紧扣住。
而这根锁链尽头，最重要的一环则是银行。因为银行贷款中，房贷的占比通常是最大的，泡沫一旦破裂，不仅是房地产企业破产，银行也将因为巨量坏账而深陷其中。当银行出现问题，那么所有的人都将逃不脱这噩梦的缠绕。
1929年的大萧条中，10万家企业破产，全国四分之一的人口失去工作，无数的富豪、投机者沦为乞丐。麦当劳创始人雷·克洛克，被迫做了17 年的纸杯推销员来还债，《股票大作手回忆录》里的主角杰西·利弗莫尔，吞枪自杀。据《光荣与梦想》记载，胡佛总统打电话给参议员波默林，任命他主持复兴金融公司。在接到电话时，波默林的口袋里只有九角八分钱，而且在他前往宣誓就职的路上，就有十个叫花子跟他要钱。
严重的房地产危机、股市危机、银行业危机，最终演化为社会危机、军事危机，席卷全球。
1990年代日本失去的十年中，日本全国住宅地价下跌了一半，商业用地价格下跌了七成，而跌幅最巨大的则是泡沫最严重的东京都地区。
迅速蔓延的危机，推倒了东京协和信用社、宇宙信用社、北海道拓殖银行、日本债券信用银行、山一证券等180多家金融机构。
1990 年 6-12 月，仅证券业就裁减了 14000多人。1992年，失业人口高达80-100万人，失业率直线飙升。
在东南亚金融危机中，无数家庭沦为负资产阶层，而最严重的印尼，则陷入了政府倒台，社会骚乱，种族屠杀等的一系列动荡之中。
2009年的美国次贷风暴，甚至席卷到欧洲、阿拉伯世界，引爆了突尼斯、利比亚、埃及、叙利亚等无数国家的内战和政治危机。
我们将向何处
回顾历史，十次危机九次地产，在一开始，通常都来自技术革命、产业转移等带来的经济繁荣，然后在社会财富的增长过程中，唤醒买房的刚性需求。接着，房价开始涨，投资属性凸显，越来越多精明的投资者入局。
涨的时间越长，人们越坚信“房价永远会涨”的真理，其支持论点大致有二：
1，“政府不会允许房地产崩盘”；
2，“房价已经涨了20年，如果还要涨20年才会崩盘，那我管那么多干嘛？”
我们的人生经验中，见过了太多资产价格的暴涨暴跌，商品期货跌过，股市涨跌都好几轮了，只有房地产，一直在经历着慢牛。因此人们越来越愿意将所有的资产投入到这看起来唯一安全的避风港中，于是推动了房价的进一步暴涨。
房价涨的越快，人们便越失去理性，生怕再也买不起房子了，于是借钱、抵押也要将首付交上，当一个痛并快乐着的有房者。这个阶段中，房价租售比越来越高，就像股市一样，平均市盈率不断抬升，全社会都陷入了狂热之中。
但房价是否一定会崩盘呢？
如果读完上面的这些现象描述，你一定会觉得今天的中国和他们太像了，几乎每一个问题和征象都已出现。崩盘，或许随时都有可能发生。
如果是这样的话，你读的历史还不够深。
我们再读一次历史， 删繁就简。
1997年的东南亚，工业化刚刚进入青春期，因为在与中国的资源竞争中败北而盈利恶化，危机加深，再加上索罗斯的攻击，国家储备枯竭导致流动性短缺，意外崩盘；
1929年的美国和1991年的日本，都已经是世界上最发达的国家，城市化完成，工业化结束，需求停滞，再遇上加息、加税等一系列的政策叠加，最终泡沫刺破。
你得到了什么启示呢？
1、对于小国来说，竞争形势复杂，命运由天不由我。就像小盘股，波动会很剧烈，崩盘说来就来。
比如香港，70年代以来的半个世纪中，房地产周期每十几年左右轮回一次，1973年石油危机后房价下跌40%，1981年中英谈判之后房价暴跌60%，1998年的金融危机中又跌了70%，2016年的这一轮旅游业寒流中，房价半年时间已经下挫20%。
房地产崩盘就像过家家，什么样的世面没见过。
2、对于大国来说，竞争力掌握在自己手中，结局则完全不同。就像大蓝筹，稳定性要好得多。
特别是对于全球第一第二的大国来说，在追赶先进的过程中由于市场规模、潜力等各种资源都是最佳的，竞争力强大，因此通常能够获得持续的“转型优先权”。
比如中国，虽然有着这样与那样的诸多问题，但是环顾全球，与同样经济发展水平的金砖国家相比，无疑是最强的，而与发达国家相比，人均GDP又仍然较低，因此仍然可以享有技术转移所带来的“生产力提升红利”。
这是非常关键的一点。
这使得中国仍然是所有发展中国家里转型前景和潜力最好的。这就确保了中国有极大的机会走出转型陷阱，全产业的平均收益率不会跌到负数。于是房价，高高在上的房价，就得到了支撑，虽泡沫而仍不至于破裂。
事实上，我们今天的社会发展阶段，只是1970年代中期的日本。1974年的能源危机过后，日本也经历了一段时间的转型低迷，汇率贬值。但是此后，随着转型的成功，产业竞争力提升之后，企业利润大涨，社会财富剧增，房价的泡沫就得到了缓解，继续维持着又涨了十几年。
3、在如今这个市道环境下，超过一半的行业都在萧条，政府不可能加息。在中国3万亿美元的外汇储备面前，也不可能有哪个对冲基金敢飞蛾扑火。
这就是中国与美日东南亚崩盘时的重要区别。由此我们可以相信， 这泡泡，大概数年之内还看不到破裂的可能性。
4、对于大国来说， 房价的崩盘通常来自其国家走向世界巅峰之后。
1929年的美国，1990年的日本，都已经是当时世界大国中最发达的一员，产业竞争力强大，看似无坚不摧。但危机往往就此而孕育。
因为这个时候的社会生产力提升将不再能够依靠“转移”来获得，于是增速逐渐停滞，再也无力追上膨胀的泡沫，在惯性作用下将泡沫吹向了无穷大。
1929年的美国，1990年的日本，房价泡沫事实上远远比今天的中国更加夸张。对比一下就知道了，1990年的日本，光东京都的地价就相当于全美国的地价，1920年代后期的美国，迈阿密市7.5万人口中就有2.5万名地产中介，两千多家地产公司。
承认吧，今天的中国房价，虽然泡沫，但就整体而言，显然还达不到美日当年的高度。以美日当年的泡沫程度来说，北上深的房价，对应的或许将是纽约房价的两倍。
就是这么疯狂的不可思议，就像6000点的A股，2000年的纳斯达克，消灭10元股，市盈率千倍万倍，鸡犬升天。
之所以会达到这样的疯狂状态，因为大国盛世，信心膨胀到了极点，股市、楼市、几乎所有的资产市场都在涨，更加容易让所有人都陷入迷失状态之中。
只有极盛，才会狂妄，才会将危机推向万劫不复，任何人都无法阻挡。与他们相比，中国目前的这点泡沫，仍然处于社会主义的初级阶段。

❺ 泰国和印度尼西亚还有越南

这3个国家我都去过，总体感觉同意大多数人的意见 泰国>印尼>越南

泰国开放的比较早，旅游业很发达，曾经是4小龙，整体经济基础好一些。有钱的人很多，不过穷人也不少。曼谷是亚洲最值得游览的都市之一。

印尼，70－80年代发展比较块，雅加达的立体交通都是70年代的作品，现在已经很陈旧。整体市容跟国内中等城市的发达水平差不多，穷人非常多，大都是印尼人。华人只有10％，控制90％的经济。说说一个很深刻的感受，华人有些非常有钱，2000－3000万（RMB）的别墅大都是华人拥有的。雅加达北部海湾有个富人区，里面水系发达，各家的游艇都停在自家后院，全是华人。不远是穷人的棚户区大片大片的。

越南目前处于最后，因为虽然印尼落后了，但是瘦死的骆驼目前还是比马大。越南现在跟中国的93年很象，正处于其第一个高速发展阶段的尾期，房地产还没有真正兴起（虽然房价很高，但都是自建房），穷人还是没房子住。月收入600RMB－1000RMB已经算不错，外国工业已经大举进入，奢侈品也能找到一些，几乎没看到大的超市，商品销售渠道还处于很原始的市场买卖。